不動産売却における法人税の計算方法と節税対策を徹底解説

法人で不動産を売却した場合、どれだけ税金がかかるのか？

 

この疑問を持つ方は少なくありません。不動産売却益に対する法人税率は、資本金1億円以下の中小法人で約23.2％、1億円超なら最大で約30％に達します。さらに、売却内容や会計処理によって法人住民税・事業税・消費税も加算され、最終的な税負担は売却価格の3割以上になるケースも珍しくありません。

 

「想定外の税額に驚いた」「節税策を知らずに大きく損をした」

 

こうした声が多いのも事実です。特に、保有期間や売却時期、損益通算の有無、特例制度の適用可否によって、税額は大きく変動します。「どこまで経費にできる？」「どんな特例が使える？」と悩む経営者や経理担当者は多いはず。

 

この記事では、法人の不動産売却に関わる税金の仕組みなど知っておきたいポイントを徹底解説します。読むだけで、税負担の最適化やリスク回避の具体策がわかり、無駄な出費を防げるはずです。「あとで後悔しない」ためにも、まずは基礎から押さえていきましょう。

 

不動産売却を法人で行う場合、個人の売却時と比べて税金の仕組みや計算方法が大きく異なります。法人税の仕組みや最新の税制動向を正しく理解することで、無駄な税負担を抑え、売却益を最大化することが可能です。不動産売却を検討する経営者や担当者は、実務に直結する知識を得ることで、適切なタイミングや方法を判断できるようになります。

 

法人と個人の不動産売却における税金の違い

法人と個人で不動産売却時に課税される税金や計算方法には明確な違いがあります。

 

• 法人の場合
  
  売却益は事業所得等と合算され、法人税・地方法人税・法人住民税・法人事業税などが課税対象となります。また損益通算ができるため、他の赤字と相殺できる点が特徴です。
• 個人の場合
  
  売却益は譲渡所得として分離課税されます。所有期間が5年超かどうかで税率が異なり、短期譲渡所得は税率が高くなります。特別控除や軽減税率の適用も個人特有です。

 

下記の表で違いを整理します。

 

区分	法人	個人
課税方法	総合課税（損益通算可）	分離課税（損益通算不可）
税目	法人税、住民税、事業税	所得税、住民税
税率	所得額・資本金等で変動	所有期間で変動
控除	制限あり	特別控除あり
損益通算	可能	不可

 

法人税とは？不動産売却に関わる主な税目

法人が不動産を売却した際、課税対象となる主な税目は以下の通りです。

 

• 法人税 売却益を含めた法人全体の所得に課税されます。損益通算が可能で、他の損失と相殺できます。
• 地方法人税 法人税額に一定率（現在10.3%）を掛けて算出され、税負担が増加します。
• 法人住民税 法人税割と均等割があり、所在地自治体ごとに税率が異なります。
• 法人事業税 所得に応じて課税され、資本金や所得額によって税率が段階的に変わります。
• 消費税 土地の売却は非課税ですが、建物の売却は課税対象となる場合があります。

 

これらを踏まえて、不動産売却を行う際は各税目の計算根拠や課税タイミングを把握しておくことが重要です。

 

法人税率の具体例とシミュレーション

 

法人の不動産売却益に対する税率は資本金や所得額によって異なります。主な税率の例と計算方法を示します。

 

資本金	所得800万円以下	所得800万円超
1億円以下	15%	23.2%
1億円超	23.2%	23.2%

 

例えば、資本金1億円以下の法人が不動産売却益を含む課税所得を2,000万円計上した場合、

 

1. 800万円までは15%、それを超える1,200万円部分は23.2%で計算します。
2. この法人税額に対し、地方法人税10.3%が加算されます。
3. さらに法人住民税、事業税も課税され、実効税率は約30%前後になるケースが多いです。

 

損益通算や各種控除、節税策を適切に活用することで、税負担を抑えることが可能です。売却時の仕訳や簿価管理、売却時期の選択も重要なポイントとなります。

 

法人が不動産を売却する場合、利益に応じて複数の税金が課されます。適切な計算方法や節税策を理解することで、無駄なく利益を確保することが重要です。税率や経費、計算式の理解が大切となるため、以下で詳しく説明します。

 

不動産売却益の計算式と科目

法人の不動産売却益は、以下の計算式で求めます。

 

売却益 = 売却価格 −（簿価＋譲渡費用）

 

• 売却価格：譲渡契約書に記載された金額
• 簿価：帳簿上の取得価額から減価償却累計額を差し引いた残高
• 譲渡費用：仲介手数料や登記費用、契約書の印紙税など

 

不動産売却時に必要な主な会計科目は、固定資産売却益（特別利益）、固定資産売却損（特別損失）、事業外収益などです。費用計上できるものは、できる限り正確に整理しましょう。

 

主な科目を以下の表にまとめました。

 

科目名	内容
固定資産売却益	売却による利益
固定資産売却損	売却による損失
減価償却累計額	これまでの償却合計額
仲介手数料	売却時の仲介報酬
登記費用・印紙税	売買契約関連の諸費用

 

損益通算と税負担の軽減策

法人は不動産売却による利益を他事業の損失と損益通算できます。これにより、課税所得を圧縮でき、税負担を軽減できます。例えば他事業で赤字が出ていれば、売却益と相殺し法人税額を抑えることが可能です。

 

税負担の主な軽減策は以下の通りです。

 

• 売却時期の調整：期末の損益状況を見て、赤字期に売却すれば税負担を抑えやすい
• 譲渡費用の適切な計上：仲介手数料や必要経費を漏れなく計上することで課税所得を減らす
• 中小企業特例の利用：資本金や従業員数により、法人税率が低くなる場合がある

 

損益通算を活用することで、節税効果が高まります。計算間違いを避けるため、売却前には税理士など専門家のアドバイスを受けることもおすすめです。

 

短期譲渡・長期譲渡の税率と注意点

法人が不動産を売却した場合、保有期間による税率の違いは個人ほど明確ではありませんが、短期譲渡（取得から5年以下）と長期譲渡（5年超）で損益処理や節税策に差が生じます。

 

• 短期譲渡：取得から5年以内に売却した場合、減価償却の影響が大きく、売却益が高額になりやすいです。
• 長期譲渡：5年以上保有した場合、減価償却が進み簿価が下がるため、売却益の金額調整が重要です。

 

法人税率は資本金や所得金額によって異なりますが、一般的に以下の通りです。

 

区分	税率例
資本金1億円以下	15〜23.2%
資本金1億円超	23.2%

 

注意点

 

• 売却益が大きい場合は、法人税・法人住民税・事業税が総合的に課税されます。
• 消費税の課税事業者であれば、建物部分の売却に消費税がかかる場合があります。
• 法人による不動産売却は確定申告が必要で、期末の決算対策も重要です。

 

保有期間や税率の違いを理解し、正しい計算と対策を行うことで、資産売却後の手取り最大化が実現します。

 

法人による不動産売却では、税負担を軽減できる特例や優遇制度の活用が重要です。適用できる制度を理解し、計画的に活用することで企業の利益を守ることができます。特に、事業用資産の買換え特例や低額譲渡に関するルール、学校法人・宗教法人など特殊法人の税制については十分な知識が求められます。

 

事業用資産の買換え特例と適用条件

事業用資産の買換え特例は、法人が事業用の土地や建物などを売却し、新たに事業用資産を取得した場合に、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる制度です。この特例を利用するためには、一定の要件を満たす必要があります。

 

主な適用条件は以下の通りです。

 

• 売却資産と取得資産の両方が事業用であること
• 売却資産の所有期間が10年以上であること
• 売却から一定期間内（原則1年以内）に買換えを行うこと
• 買換え資産の取得価額が売却資産の譲渡価額の80％以上であること

 

この特例の活用により、譲渡益に対する法人税の支払いを将来に繰り延べられ、資金繰りが安定しやすくなります。ただし、要件を満たさない場合は適用されないため、事前の確認が不可欠です。

 

低額譲渡や役員取引に関するリスクと対策

 

法人が不動産を低額で譲渡した場合や、役員などの関係者に対して時価よりも安く売却した場合、税務上の問題が生じます。特に、低額譲渡によって会社の資産が不当に減少したと判断されると、適正な時価との差額に法人税や贈与税が課される可能性があります。

 

主なリスクと対策は以下の通りです。

 

リスク内容	防止策
時価との差額が課税対象になる	専門家による不動産査定を実施し、適正価格で取引する
役員や親族への低額譲渡は贈与とみなされる可能性	第三者評価や複数業者の査定を取り入れる
税務調査リスクの増大	取引内容を明確に記録し、書類を適切に保管する

 

このように、適正な価格設定や透明性の高い取引が重要です。判断に迷う場合は、必ず税理士や不動産専門家に相談しましょう。

 

学校法人・宗教法人・特定法人の税制

学校法人や宗教法人、社会福祉法人などの特定法人は、通常の株式会社等と異なる税制上の取り扱いが設けられています。たとえば、非営利活動部分での不動産売却に対しては、法人税が非課税となるケースがあります。ただし、収益事業に該当する場合や、売却益が事業活動に関連すると判断される場合は課税対象となります。

 

法人ごとの主なポイントをまとめます。

 

法人種類	不動産売却益の課税	注意点
学校法人	原則非課税（収益事業除く）	収益事業での売却は課税対象
宗教法人	原則非課税（収益事業除く）	活動実態により異なるため要確認
社会福祉法人	非課税対象が多い	収益事業は課税される場合あり

 

これらの法人は、課税・非課税の判断基準が複雑なため、取引前に専門家へ相談することが大切です。制度の改正や運用基準の変更もあるため、最新情報を常に確認しましょう。

 

消費税が発生するケースと計算方法

法人が不動産を売却する際、消費税の課税対象となるかどうかは取引の内容によって異なります。原則として、土地の譲渡は非課税ですが、建物や事務所、マンションなどの建物部分の売却には消費税が課されます。課税対象となる場合、売却価格に対して10％（標準税率）の消費税を上乗せする形で計算されます。例えば、建物の売却価格が3,000万円の場合、消費税は300万円となります。

 

一方、消費税の課税事業者でない法人や、課税売上高が1,000万円以下の法人は免税事業者として扱われ、消費税の納税義務が免除されることもあります。消費税の納付額は、売却にかかった費用や仕入税額控除も考慮して計算する必要があります。

 

取引内容	消費税の扱い
土地の売却	非課税
建物の売却	課税対象
駐車場の賃貸	課税対象
住居の賃貸	非課税

 

このように、取引内容ごとに消費税の取扱いが異なるため、売却前にしっかりと確認しましょう。

 

法人住民税・事業税の課税関係

不動産売却による利益は、法人の所得として法人住民税や法人事業税の課税対象となります。法人住民税は、法人税額に対して一定割合を乗じて算出される「法人税割」と、所得金額や資本金に応じて課される「均等割」から構成されます。法人事業税は、所得額に応じて税率が変動し、主に事業所得をベースに課税されます。

 

法人住民税や事業税の計算は、以下のような流れとなります。

 

1. 不動産売却益を含めた年間の所得金額を算出
2. 法人税額を計算
3. 法人税額や所得金額をもとに法人住民税・事業税を算出

 

税目	計算基準	主な特徴
法人住民税	法人税額等	地域ごとに税率変動
法人事業税	所得金額	所得に応じて税率変動

 

なお、赤字であっても法人住民税の「均等割」は原則として必ず発生します。事業税については、所得控除や損益通算が可能な場合もありますので、適切な会計処理と税務申告が重要です。

 

税金の負担を軽減するためには、経費計上や特例制度の活用、保有期間の検討などもあわせて行いましょう。事前に税理士などの専門家に相談することで、より正確かつ有利な税務対応が可能になります。

 

不動産売却時の会計仕訳と注意点

不動産を法人で売却する場合、売却益や損失が法人税の課税対象となるため、正確な仕訳と会計処理が求められます。不動産売却時の主な仕訳は、売却代金の受領、帳簿価額（簿価）の減少、譲渡費用の計上などです。

 

主な仕訳の流れは以下の通りです。

 

1. 売却代金の受領
2. 売却資産の簿価減少
3. 売却に伴う経費・仲介手数料等の計上
4. 譲渡損益の認識

 

仕訳例と流れをまとめると、次のようになります。

 

取引内容	借方科目	貸方科目	金額
売却代金受領	現金・預金	固定資産売却益	売却価格
帳簿価額減少	固定資産売却損	建物・土地	簿価
仲介手数料等経費計上	諸経費	現金・預金	支払手数料等

 

注意点として、消費税の扱い（課税・非課税の判定）、譲渡損益の正確な計算、仕訳の期ズレ防止などが挙げられます。また、売却時期によっては事業年度の税率や税制改正の影響も受けるため、慎重な対応が必要です。

 

不動産売却にかかる費用・経費・設備投資の仕訳

不動産売却時には、仲介手数料や登記費用、測量費、解体費用など多様な経費が発生します。これらの費用は売却益から控除できるため、適切な仕訳が重要です。

 

主な関連経費の仕訳例を以下にまとめます。

 

経費内容	借方科目	貸方科目	内容
仲介手数料	諸経費	現金・預金	仲介業者への支払
登記費用	諸経費	現金・預金	登記変更手続費用
解体費用	諸経費	現金・預金	建物解体費
設備投資	固定資産	現金・預金	設備導入費用

 

設備投資については、売却準備のために行った修繕や増改築費用は、原則として資本的支出として固定資産に計上し、その後売却時に未償却分を譲渡損益の計算に組み込みます。経費計上できる範囲やタイミングについては税務上の要件を満たす必要があり、適用誤りに注意が必要です。

 

特殊ケース：個人から法人への譲渡・低額譲渡

個人から法人への不動産譲渡や低額譲渡の場合、市場価格と譲渡価格の差異に注意が必要です。特に、親族や関係会社間で時価より著しく低い価格で譲渡した場合、税務当局は時価での取引として認定し直すことがあります。

 

このようなケースの処理は次の通りです。

 

• 個人から法人への譲渡
• 法人は取得価額を時価で計上し、個人側では譲渡所得税が発生
• 法人の仕訳：固定資産（時価）／現金・預金（実際支払額）、受贈益（差額がある場合）
• 低額譲渡
• 法人が取得価額と時価の差額を受贈益や雑収入として認識
• 税務上、寄附金課税や受贈益課税が発生する場合あり

 

取引価格の適正性や帳簿処理の正確性が求められ、追加で税金が課されるリスクもあるため、事前に専門家への相談が推奨されます。法人税率や譲渡所得税、消費税の適用可否も必ず確認しておくことが重要です。

 

売却時期・保有期間別の税負担例

法人が不動産を売却する際、売却時期や保有期間によって税負担が大きく変わります。特に、所有期間が短期（5年未満）の場合は利益が高くても税率が上昇しやすく、長期保有（5年以上）であれば経費算入や損益通算などの節税策が活かしやすくなります。

 

主な税金には法人税、地方法人税、法人事業税、住民税があります。これらは譲渡益を法人所得に合算して計算され、税率は資本金や所得規模によって異なります。短期譲渡の場合は利益に直結して税額が増加するため、売却タイミングの見極めが重要です。

 

下記の表で、保有期間ごとの税負担の違いを具体的に確認してください。

 

保有期間	譲渡益	法人税率（目安）	実効税率合計（例）	税負担額例（1,000万円利益時）
2年（短期）	1,000万円	23.2%	約30%	300万円
6年（長期）	1,000万円	23.2%	約30%	300万円
10年（長期）	1,000万円	23.2%	約30%	300万円

 

短期・長期どちらも税率自体は変わりませんが、損益通算や経費計上の幅が長期保有で広がります。

 

価格別・規模別の税額シミュレーション

不動産売却による税額は、売却価格や法人の規模によっても異なります。規模の大きな法人や高額物件の取引では、税額や経費の取り扱いが複雑になるため、正確なシミュレーションが不可欠です。

 

売却価格	譲渡益	資本金1億円以下	資本金1億円超	税額例（1億円利益時）
3,000万円	1,000万円	約30%	約34%	300万円／340万円
1億円	5,000万円	約30%	約34%	1,500万円／1,700万円
3億円	1億2,000万円	約30%	約34%	3,600万円／4,080万円

 

規模の大きい法人や高額な不動産の場合、法人税率に加え住民税や事業税が上乗せされるため、税負担はさらに大きくなります。適切な仕訳や損益通算の活用、必要経費の計上が重要です。

 

法人不動産売却の失敗事例とリスク回避策

不動産売却時のよくある失敗には、税金計算の誤りや節税策の見落とし、仕訳ミスによる追加課税などがあります。特に、不動産簿価の確認漏れや必要経費の過少計上、売却時期の選定ミスは税負担を増やす要因です。

 

• 税率や仕訳の誤認：譲渡益や簿価を正確に把握せずに申告した結果、税務調査で追加課税されるケースが多いです。
• 節税策の未活用：損益通算や特例の適用漏れにより、納税額が本来より高額になる場合があります。
• 売却タイミングのミス：決算直前の売却で予想外の利益計上となり、税金負担が急増するリスクがあります。

 

これらを防ぐためには、事前に専門家へ相談し、税金シミュレーションや事前の仕訳確認を徹底することが不可欠です。売却時期や保有期間、利益の見込みに応じて最適な節税対策を講じることで、法人の資産を守ることができます。

 

売却タイミングと税負担の関係

法人が不動産を売却する際の税負担は、売却タイミングによって大きく左右されます。不動産の所有期間や事業年度の収益状況により適用される税率や課税方法が異なるため、計画的な売却が重要です。

 

下記のポイントを押さえておくことで、税金の最適化が図れます。

 

• 所有期間による影響
  
  短期譲渡（5年未満）と長期譲渡（5年以上）で適用される法人税率や損益通算の可否が変わります。
• 決算期との連動
  
  決算前の売却は、当期の利益に直接影響し、法人税額が増減するため、キャッシュフローや税負担を考慮した時期選定が必要です。
• 不動産市況の動向
  
  市場価格や需要の変化に合わせ、売却時期を見極めることで売却益の最大化が期待できます。
• 税率の比較表

 

所有期間	適用税率の傾向	損益通算
5年未満（短期）	税率が高くなりがち	制限あり
5年以上（長期）	税率が安定し経費計上しやすい	柔軟に可能

 

事業計画や資金繰りに合わせて売却時期を調整することで、法人税の負担を抑えることができます。

 

売却益の再投資・キャッシュフロー改善策

不動産売却による利益は、法人の成長や財務健全化の大きな資源となります。適切な再投資やキャッシュフロー改善策を講じることで、さらなる事業発展が実現します。

 

• 売却益の再投資先
• 収益不動産への再投資で安定的な収益基盤を構築
• 設備投資や新規事業への資金投入で企業価値の向上
• 運転資金や負債返済に充当し財務体質を強化
• キャッシュフロー改善のポイント
• 売却益を一時的な利益で終わらせず、長期的な資金繰りに反映
• 税金対策を事前にシミュレーションし、必要経費や減価償却の活用で税負担を軽減
• 不動産売却後の資産バランスを見直し、リスク分散を図る
• 再投資・改善策の比較表

 

活用方法	メリット	注意点
収益物件への再投資	安定収入の確保・資産価値維持	立地や需要の精査が必要
設備・新規事業投資	事業拡大・企業成長に直結	投資回収に時間を要する場合あり
負債返済・資金強化	金利負担の軽減・倒産リスク回避	手元資金の過度な減少に注意

 

このように、法人の不動産売却はタイミングと戦略が税負担や企業成長に直結します。売却益の効果的な活用とキャッシュフローの最適化によって、企業の持続的な発展が期待できます。

 

税制改正のポイントと影響

近年の税制改正によって、法人による不動産売却時の税金計算や税率に変化が生じています。特に法人税率や地方税の見直し、短期譲渡所得の扱い、そして節税対策の制限などがポイントです。

 

法人が所有する不動産を売却した場合、売却益は法人所得に合算され、法人税・地方法人税・法人事業税の課税対象となります。資本金や所得額によって適用される税率が異なり、資本金1億円以下の中小法人は売上800万円以下の部分で軽減税率が適用されます。

 

一方、短期譲渡の場合は税負担が増加するケースもあり、保有期間や売却時期の見極めが重要です。不動産売却に関わる消費税の取り扱いも要注意で、事業用の建物や土地取引には非課税や課税の区別があります。主な変更点を整理すると以下の通りです。

 

変更点	内容	影響
法人税率の見直し	中小法人の軽減税率引下げ、実効税率調整	中小法人の税負担軽減
短期譲渡所得の扱い	保有5年未満の譲渡益に対する税率調整	短期売却時の税負担増加
不動産売却益の経理処理	売却益を本業収益に合算	節税対策や損益通算の制限
消費税の課税区分	土地は非課税、建物は課税対象	取引内容によって消費税の申告方法が変化

 

改正後の税制の活用法

税制改正を受けて、法人が取るべき対応策にはいくつかのポイントがあります。まず、資本金1億円以下の中小法人は軽減税率のメリットを最大限活用することが重要です。売却時期を調整し、短期譲渡所得となるのを回避することで税率を抑えることも有効です。また、売却益を出した場合、他の損失と損益通算できるかどうかを事前に確認し、年度内の利益調整を図ることが大切です。建物の売却などで消費税の課税取引になる場合は、消費税の申告と還付手続きも忘れず行いましょう。

 

• 保有期間の見極めで税率を抑制
• 損益通算の活用で実質的な税負担減
• 軽減税率の適用条件を事前に確認
• 消費税の申告・還付を徹底

 

改正内容を正しく理解し、適切に計画を立てることで、法人の不動産売却における税金対策の幅が広がります。

 

実務的視点での税金管理

法人が不動産を売却する際の税金管理は、売却益の計算から確定申告、税率の把握まで多岐にわたります。税金の種類には法人税や法人事業税、地方法人税、消費税などがあり、それぞれ計算方法が異なります。特に売却益は、取得費や譲渡費用、減価償却などを正確に把握し、適切に帳簿管理することが重要です。

 

以下のポイントを押さえておくと、税金管理の精度が向上します。

 

• 不動産の帳簿価額（簿価）は必ず確認し、減価償却費の計上漏れに注意する
• 売却時期によって税率や課税額が変動することを意識し、年度内の利益調整を検討する
• 売却益にかかる法人税率は資本金や所得金額によって異なるため、事前にシミュレーションを行う
• 短期譲渡の場合は税率が高くなるため、長期保有による節税も視野に入れる

 

税金計算や申告の工程では、下記のような表を活用して管理すると効率的です。

 

項目	内容例
売却価格	売却した不動産の実際の売却額
取得費	購入時の金額＋取得にかかった諸費用
譲渡費用	仲介手数料・登記費用・測量費用等
減価償却累計額	累計の償却額。建物や設備の減価償却分を含む
簿価	取得費-減価償却累計額
売却益	売却価格-簿価-譲渡費用
法人税等	売却益を含む課税所得にかかる法人税・事業税・住民税等

 

このように、日々の帳簿管理と税金計算に注意を払うことで、確実に経営リスクを抑えられます。

 

専門家のサポートが不可欠

法人の不動産売却時の税務は複雑で、税制改正や特例措置など、最新の情報に基づく判断が不可欠です。税理士や会計士といった専門家に相談することで、帳簿の適切な整理や課税シミュレーション、最適な節税策の選定が可能になります。

 

専門家のサポートを受けることで、以下のメリットがあります。

 

• 帳簿のミスや申告漏れを未然に防げる
• 税制改正や最新の特例適用にタイムリーに対応できる
• 複雑な損益通算や節税策の立案が可能となる

 

信頼できる専門家と連携し、最新の税制や実務に精通したアドバイスを受けることで、不動産売却に伴う税金対策を万全に整えることができます。法人として税務リスクを最小限に抑え、資産の有効活用を実現するためにも、専門家との協力は不可欠です。

 

会社名・・・株式会社MINAMI

所在地・・・〒250-0874 神奈川県小田原市鴨宮３４３−２ A 203

電話番号・・・0465-43-9873