家を売る手順の全体像と売却費用・税金まで徹底解説！高く早く売るコツと準備も紹介

「家を売る」と一言でいっても、その流れや必要な手続きは想像以上に複雑です。売却の進め方や費用、不動産会社との契約、税金や必要書類まで、ひとつでも間違えると数十万円単位の損失につながることもあります。

多くの方が「どのタイミングで査定を依頼すればいいのか」「複数の会社に相談すると何が違うのか」「内覧や価格交渉で失敗しないためにはどうすればいいのか」といった悩みを抱えています。実際、不動産の売却活動は平均して3～6か月を要し、仲介手数料や登記費用は売却価格の数％になるケースがほとんどです。

特に、住宅ローンが残っている場合や相続・離婚など特殊な事情があると、手続きや必要書類がさらに増え、思わぬトラブルも起こりがちです。「想定外の出費や手続きの遅延で後悔したくない」という不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、家の売却を検討中の方が最初に知っておくべき全体像と基礎知識から、高く・早く売るための具体的戦略、そして費用・税金・書類やトラブル対策まで実務に役立つ情報をわかりやすく解説します。

最後まで読むことで、「自分に合った無駄のない売却プラン」や「失敗しないためのポイント」が手に入り、安心して次の一歩を踏み出せるはずです。

家を売る仕組みと流れの概要

家を売る際は、一般的に以下の流れで手続きが進みます。まず、不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格の目安を把握します。次に媒介契約を結び、プロによる売却活動がスタートします。内覧対応や価格交渉を経て買主が決まると、売買契約を締結。その後、引渡しや登記手続き、必要に応じて税金や手数料の支払いを行います。売却には、物件や状況により個別の調整が必要な場合も多く、専門知識を持つ会社への相談が重要です。

下記は家を売る流れの主なステップです。

ステップ	内容
査定依頼	不動産会社に価格査定を依頼
媒介契約締結	仲介会社と媒介契約を結ぶ
売却活動開始	広告掲載・内覧対応・価格交渉
売買契約締結	買主と売買契約を結び手付金受領
引渡し・決済	物件引渡し・残代金受領・登記・諸費用精算

売却前に準備すべきことと心構え 

家をスムーズかつ高く売るためには、事前準備が欠かせません。特に以下のポイントを押さえておくことで、売却活動が円滑に進みます。

・必要書類の確認

登記簿謄本、身分証明書、固定資産税納税通知書などの書類は早めに準備しておきましょう。

・片付け・清掃

住みながら家を売る場合でも、室内外を整理整頓し、第一印象を良くすることが大切です。荷物や家具の処分は、片付け業者も活用できます。

・リフォーム・修繕の検討

古い家やボロ家の場合、最低限の修繕やクリーニングで印象が大きく変わります。ただし、過度なリフォームは費用対効果を考慮することが必要です。

・住宅ローンの残債確認

ローン中の家を売る場合、一括返済が可能か金融機関と相談しましょう。ローン残債を超えて売却できるかどうかで手続きや税金も変わってきます。

売却でやってはいけないこと 

家の売却時には、見落としがちな落とし穴がいくつかあります。以下の点を事前に把握しておくことで、トラブルを未然に防げます。

・相場を無視した売り出し価格設定

希望価格に固執しすぎると売れ残りリスクが高まります。最新の不動産市況や同エリアの成約事例を参考にしましょう。

・必要書類の不備

書類が揃わずに手続きが遅れるケースがあります。特に相続や離婚による売却では、追加で必要な書類に注意が必要です。

・住宅ローン残債の未確認

ローン中の家を売る場合、残債を一括返済できないと売却が進みません。金融機関への確認と段取りは必須です。

・リフォーム費用のかけすぎ

高額なリフォームは売却価格に反映されないケースも。費用対効果を冷静に見極めましょう。

・仲介会社への一任や比較不足

不動産会社選びは複数社に査定依頼し、手数料やサービス内容を比較すると安心です。

これらを念頭に置き、着実な準備と確実な手続きを行いましょう。

複数社査定で適正価格を見極める方法

家を売る際、適正な価格設定が重要です。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果や提示された価格、サービス内容を比較しましょう。以下の表で主な比較ポイントを整理します。

比較ポイント	内容	チェック方法
査定価格	会社ごとに査定額に差が出る	査定書の内訳を確認
手数料・費用	仲介手数料や諸費用の明示	料金体系の説明を受ける
売却実績	類似物件の売却経験や実績	過去の売却事例を提示してもらう
会社の信頼性	口コミや評判、担当者の対応	口コミサイトや面談で確認

複数社から査定を受けることで、相場や適正価格が見えてきます。信頼できる会社を選ぶには、担当者の説明力や対応の丁寧さも大切です。納得できる会社と媒介契約を結び、売却活動をスタートしましょう。

内覧準備と魅力的なプレゼンテーション

スムーズな売却には、内覧時の印象が大きく影響します。住みながら家を売る場合も、事前の清掃・片付けがポイントです。

• 部屋全体を清掃し、余分な荷物は収納する
• カーテンや照明で明るさを演出し、第一印象を向上させる
• リフォームが必要な場合は、費用対効果を考えて最小限に抑える

特に築年数が経過している家や古い家を売る場合、キッチンや水回りの部分リフォームが好印象を与えやすいですが、過度な投資は控え、必要最低限の修繕で十分です。家全体の清潔感が伝わるよう心がけましょう。

市場動向と売却タイミングの判断基準

売却時期を見極めることも、高く・早く売るための重要な要素です。季節や地域によって不動産市場は変動します。

• 春や秋は引っ越し需要が高まり、売却が活発になる傾向
• 近隣の不動産相場や取引事例を確認し、タイミングを調整する
• ローン残債がある場合、売却後の清算計画を早めに立てる

売却を急がない場合は、需要が高まる時期を狙うのも一つの方法です。また、住宅ローンが残っている場合は、金融機関と相談し一括返済や住み替えローンの手続きを事前に進めておく必要があります。市場動向を把握して計画的に進めることが、納得のいく売却につながります。

売却に必要な主な費用と手数料一覧

家を売却する際には、さまざまな費用や手数料が発生します。主な項目を理解し、事前にしっかり準備することが大切です。

費用項目	内容	備考
仲介手数料	不動産会社へ支払う手数料。売買価格によって上限が決まる。	物件価格×3%＋6万円＋税
登記費用	所有権移転・抵当権抹消などの手続きに必要。	司法書士への報酬含む
印紙税	売買契約書に貼付する印紙の費用。	契約金額によって異なる
譲渡所得税	売却益に対する所得税・住民税。	詳細は次項で解説
その他費用	住宅ローン一括返済手数料、測量費用、リフォーム費など	必要に応じて発生

主な費用は上記の通りです。仲介手数料や登記費用は必ず発生し、売却金額や物件の状況により費用総額が変動します。特にローン中の家を売る場合は、一括返済手数料や抵当権抹消費用も必要となるため注意が必要です。

譲渡所得税と確定申告のポイント

家を売却した際、売却益が発生した場合は譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は「譲渡所得」＝「売却価格－取得費－譲渡費用」で算出され、これに税率をかけて計算されます。

内容	詳細
取得費	購入時の価格やリフォーム費用、仲介手数料などを含む
譲渡費用	売却時にかかった仲介手数料、登記費用など
税率	所有期間5年超なら20.315%、5年以下は39.63%が目安
確定申告の方法	譲渡所得が発生した翌年の2月16日～3月15日に申告が必要
必要書類	売買契約書、登記簿謄本、取得費の証明書類など

ポイントとして、取得費の証明ができない場合は売却価格の5%で計算されるため、書類の保管が重要です。また、売却損が出た場合でも確定申告を行うことで損失を繰越控除できる場合があります。

節税対策と利用可能な優遇制度

家を売却する際には、節税のための控除や優遇制度を活用することで税負担を大きく軽減できます。

・3,000万円特別控除

自宅を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除可能です。これにより多くの場合、譲渡所得税がゼロになるケースもあります。

・住宅ローン控除との関係

売却した年に新たな住宅を購入した場合、住宅ローン控除を利用できる場合があります。売却益や控除適用の可否は要確認です。

・長期譲渡所得の適用

所有期間が5年を超えると税率が軽減されます。売却時期の調整により節税効果が期待できます。

・相続した家や古い家の売却

相続財産の売却や築年数が古い家でも、特別控除や特例の適用が可能なケースがあります。事前に税務署や専門家に相談することが大切です。

これらの優遇制度を最大限に活用するためには、必要書類の準備や制度の適用条件を事前に確認しておくことが不可欠です。売却の流れや費用、税金に関するポイントをしっかり理解し、計画的な手続きを心がけましょう。

査定依頼から媒介契約締結までの流れ 

家を売る際は、まず不動産会社へ査定依頼を行うことから始まります。査定には無料と有料があり、複数社から査定を受けて相場を把握することが重要です。媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、各契約で売却活動の進め方や自由度が異なります。下記の表で特徴を比較しましょう。

媒介契約の種類	他社への依頼	自己発見取引	報告義務	活動の自由度
専属専任	不可	不可	週1回	△
専任	不可	可	2週1回	○
一般	可	可	義務なし	◎

媒介契約を選ぶ際は、売却を急ぐ場合は「専任」や「専属専任」がおすすめですが、じっくり比較したい場合は「一般」も検討しましょう。契約時には手数料や条件をしっかり確認し、トラブルを防ぐため契約内容を理解することが大切です。

売却活動と価格交渉の進め方 

媒介契約後は不動産会社が物件情報を公開し、売却活動が本格化します。売主は内覧対応の準備を進め、できるだけ室内を整理整頓し、清潔感をアップさせることが高評価につながります。売却活動中は以下のポイントに注意しましょう。

• 内覧前に家具や荷物を整理し、生活感を抑える
• リフォームせずとも清掃や簡単な修繕で印象アップ
• 買主からの質問には正直かつ丁寧に対応する
• 価格交渉では相場や売却希望額、早期売却の要否を元に柔軟に判断

価格交渉は複数回にわたることもあります。希望価格にこだわる場合は根拠を示し、売却時期を重視する場合は譲歩するなどバランスが重要です。信頼できる不動産会社と情報共有しながら進めましょう。

売買契約締結から引渡しまでの手続き 

買主と条件合意後、売買契約を締結します。契約書は必ず内容を確認し、手付金や違約金、引渡し日など重要事項に注意が必要です。決済日には残代金の受領・登記手続き・引渡しが同日に行われるケースが多いです。

• 必要書類（登記識別情報、印鑑証明、本人確認書類等）を事前に準備
• 住宅ローンが残っている場合は一括返済の手続きを事前に確認
• 引渡し前に残置物をすべて撤去し、買主へ明け渡す状態を整える
• 抵当権抹消登記や税金、仲介手数料など費用負担も忘れずチェック

スムーズな引渡しには書類や手続きの漏れがないよう、不動産会社や司法書士と連携し進めることが重要です。

住宅ローンが残っている家の売却手順

住宅ローンが残る家を売却する場合、まず現状の残債を確認し、売却価格でローンを完済できるかが重要なポイントです。売却価格が残債を上回る場合は、売却金額からローンを一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。もし売却価格が残債を下回る場合は、不足額を自己資金で補うか、金融機関と相談して任意売却を検討する方法もあります。

ローン中の家の売却では、金融機関への事前相談が不可欠です。売買契約時には、売却代金を直接金融機関へ支払い、同時に抵当権の抹消手続きを進めます。以下の表で主な流れと注意点を確認できます。

項目	内容	注意点
残債確認	ローン残高証明書で残高を確認	不足分は自己資金や任意売却で対応
金融機関相談	売却・一括返済の許可を得る	事前に相談しないと手続きが遅れる場合あり
決済・引渡し	売却代金でローン返済→抵当権抹消	引渡し前に抵当権抹消完了が必須

ポイント： ローンが残る家の売却は、金融機関との調整や手続きが多いため、早めの準備が大切です。

築年数が経過した家の売却ポイント

築年数が経過した物件は、一般的に新築や築浅物件よりも売却価格が低くなります。特に築30年以上の住宅では、建物評価がほぼゼロとなり、土地価格のみで取引されるケースも多いです。そのため、古い家は「建物付き」として売るか、「解体して更地渡し」にするかで対応が異なります。

比較項目	建物付きで売却	解体して更地で売却
売却相場	安くなる傾向	土地評価が反映されやすい
解体費用	不要	約100万円～200万円
メリット	手間がかからない	買い手が見つかりやすい
デメリット	売却に時間がかかることも	解体費用の負担が必要

古い家を売る際は、「リフォームせず現状渡し」を選択する方法もありますが、売却価格が下がる点に注意が必要です。解体を選ぶ場合は、相場や費用、自治体の補助金制度も事前に確認しましょう。

相続や離婚などトラブルを伴う売却の注意 

相続や離婚に伴う家の売却は、名義や権利関係の整理が不可欠です。相続の場合、まず遺産分割協議を行い、全相続人の同意を得て名義変更をします。その後、売却手続きに進みます。共有名義の家を売却するには、すべての権利者の承諾と署名が必要です。

離婚時の売却では、財産分与の取り決めやローン残債の処理がポイントになります。特に、ローン名義が夫婦共同の場合は、どちらが返済を続けるか、または売却して精算するかを明確にすることが重要です。

チェックリスト：

• 共有名義の場合は、全員の同意を取得
• 遺産分割協議書や登記名義変更の手続き
• 離婚時は財産分与やローン返済の取り決め

家の売却はそれぞれの事情に応じた手続きや注意点があるため、専門家へ早めに相談し、確実な流れを把握しましょう。

売却に必須の書類一覧と準備手順 

不動産売却を円滑に進めるためには、以下の書類が必須となります。手続きがスムーズに進むよう、早めの準備が重要です。

書類名	用途・ポイント
登記簿謄本（登記事項証明書）	不動産の権利関係や現況の確認
固定資産税納税証明書	税金納付状況の確認・精算用
本人確認書類	運転免許証・パスポートなど
印鑑証明書	契約締結時に必要
住民票	所有者確認や登記住所相違時
売買契約書（過去分）	以前の売買契約内容の確認
建築確認済証・検査済証	一戸建てや新築住宅の場合の建築確認
重要事項説明書	物件の詳細情報説明用

• 必要書類は物件や状況により異なるため、事前に不動産会社へ確認しましょう。
• 書類の準備不足は、売却活動の遅延やトラブルの原因になります。

書類取得の具体的な方法と注意点 

必要書類は主に法務局や市区町村役場で取得できます。取得の際は手数料や申請方法に注意が必要です。

書類取得の主な方法

• 登記簿謄本（登記事項証明書）：最寄りの法務局またはオンライン申請で取得可能です。
• 固定資産税納税証明書：物件所在地の市区町村役場で申請します。
• 印鑑証明書・住民票：住民登録地の役所やコンビニ交付サービスで取得できます。
• 本人確認書類：有効期限内の運転免許証やパスポートを用意しましょう。

注意点

• 書類によっては発行から3か月以内のものが必要な場合があります。
• ローン残債がある場合、金融機関へ抵当権抹消書類も依頼しましょう。
• 取得に日数がかかる書類もあるため、余裕をもって準備することが大切です。

個人・法人別の書類や手続きの違い 

個人と法人では必要書類や手続きにいくつか違いがあります。法人で売却する場合、追加の書類や手続きが発生します。

区分	主な追加書類・手続き
個人	標準的な書類（登記簿謄本、本人確認書類、印鑑証明書など）
法人	履歴事項全部証明書、代表者の印鑑証明書、会社謄本、定款、決算書類

• 法人の場合、売却の意思決定を証明する「取締役会議事録」なども必要です。
• 法人名義不動産の売却は、税務処理や登記手続きが複雑になるため、事前に専門家へ相談することをおすすめします。

個人・法人いずれの場合も、必要書類や手続きは不動産会社や司法書士へ詳細確認してください。

税金や費用に関するよくある疑問 

家を売る際には税金や手数料など、さまざまな費用が発生します。特に売却価格が1000万円の場合、気になるのは税金の目安です。売却益が出た場合には譲渡所得税が課税されますが、所有期間や特別控除の有無によって金額が異なります。たとえば、居住用財産の3,000万円特別控除を利用できれば、多くの場合で税金は発生しません。費用面では、不動産会社への仲介手数料や登記費用、書類の取得費用などが代表的です。

費用項目	概要	おおよその目安
仲介手数料	不動産会社への報酬	売却価格×3%＋6万円＋消費税
譲渡所得税	売却益に対する税金	条件により0円～
登記費用・書類取得費用	登記や証明書の発行費用	数千円～数万円
その他（修繕・片付け）	状況により追加発生	数万円～

ポイント：

• 不動産会社への仲介手数料は売却価格によって変動
• 特別控除や控除期間を確認し、税金負担を最小限に抑える
• 必要書類の取得や名義変更なども忘れず準備

住みながら売るときの問題点と対処法

住みながら家を売却する場合、日常生活と売却活動を両立させる工夫が必要です。特に内覧時の印象は売却価格や成約スピードに大きく影響します。まず、片付けは必須です。不要な荷物や家具はできるだけ処分し、生活感を抑えた空間を意識しましょう。内覧時には清潔感や明るさを保つことが重要です。住環境を維持しつつ、内覧の予定が決まったら事前に掃除や換気を徹底します。

住みながら売る場合の工夫リスト

• 不要な荷物や家具を整理・処分する
• 内覧の前日は特に水回りや玄関を重点的に清掃
• 見学希望者に配慮し、生活リズムを調整
• 家具は最小限に配置し、広さと明るさを演出
• 住みながらでも負担を減らすため、片付け業者の利用も検討

売却後のトラブル事例とその予防・対策 - 契約不履行、残置物問題、引渡し遅延の具体例

家の売却後には、契約不履行や残置物・引渡し遅延といったトラブルが起こることもあります。たとえば、契約後に売主が約束した荷物を残してしまった場合や、引渡し日までに退去できないケースです。これらのリスクを防ぐためには、契約書に具体的な引渡し条件や残置物の有無を明記し、引渡し前に最終確認を行うことが大切です。また、万が一トラブルが発生した際は、すぐに不動産会社や司法書士へ相談しましょう。

主なトラブルと対策

• 契約不履行：契約書の内容を細かく確認し、双方のサインを確実に取得
• 残置物問題：残すもの・撤去するものを契約前にリスト化し、書面で明確化
• 引渡し遅延：余裕を持ったスケジュール設定と、事前の相互連絡を徹底

スムーズな売却と安心の取引のために、事前準備とトラブル時の迅速な対応が重要です。

仲介・買取・個人売買の特徴とメリット・デメリット

家を売る方法には主に「仲介」「買取」「個人売買」の3つがあります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解することは、最適な売却方法を選ぶうえで重要です。

・仲介

不動産会社が買主を探す

・メリット

高値で売れる可能性・幅広い買主へアプローチ

・デメリット

売却まで時間がかかる・手数料が発生

・買取 

不動産会社が直接購入

・メリット

即現金化可能内覧・交渉の負担が少ない

・デメリット

相場より安くなることが多い

・個人売買 

自分で買主を探す

・メリット

手数料不要・交渉の自由度が高い

・デメリット

トラブルリスクが高い・手続きが複雑

例えば、時間に余裕がありできるだけ高く売りたい場合は仲介が適しています。逆に、急ぎの現金化や売却後の煩雑な手続きを避けたい場合は買取が有効です。古い家やローン中の家の場合も、条件に応じて方法を選ぶことが重要です。

不動産会社の選定基準と比較表の活用 

不動産会社選びは売却成功のカギを握ります。複数の会社に査定を依頼し、手数料やサービス内容、実績などを比較しましょう。以下の比較表を参考にしてください。

比較項目	A社	B社	C社
仲介手数料	3%+6万円	3%+6万円	2.5%+6万円
売却実績	年間200件	年間350件	年間100件
サービス	査定無料、広告強化	片付けサポート、税金相談	内覧代行、書類作成支援
実際の口コミ	対応が丁寧	スピード対応	アフターケア充実

会社によってサポート内容や得意分野が異なります。複数の会社を比較し、自分の希望条件や物件の特徴に合った会社を選ぶことが重要です。信頼できる会社は、必要書類の案内や税金・相続などの相談にも親身に対応してくれます。

成功事例と実体験談による信頼性向上 - 実際の売却成功例や口コミの活用法

多くの売主が、実際の成功事例や口コミを参考に不動産会社を選んでいます。例えば、ローン残債がある家を売却したケースでは、「複数社に相談して条件を比較し、手数料の安い会社を選んだ結果、想定より早く売却できた」という声があります。

また、築年数が古い一戸建てを売却した事例でも、「買取と仲介を比較検討し、リフォーム提案を受けて高値で売却できた」との体験談が寄せられています。実際の体験談や口コミをチェックし、どの会社が自分の希望や状況にマッチするか確認することが大切です。

信頼できる会社は公式サイトや第三者口コミサイトで実績や評価を公開しています。不安点があれば積極的に質問し、納得いくまで比較検討しましょう。

売却で得られるメリットと成果の再確認 

家を売却することで得られる主なメリットは、まとまった資金を調達できる点や住み替えの自由度が広がることです。例えば、住宅ローンの完済や新たな生活資金への充当が可能となります。また、不要な不動産を現金化することで、資産の有効活用につながります。住み替えを希望する場合も、売却益を新居の購入資金に充てることができるため、ライフスタイルの変化や家族構成の変動にも柔軟に対応できます。

家を売却することで得られる主な成果

• 住宅ローン残債の返済・完済
• 新居購入や引越し資金の確保
• 維持費や税金などの負担軽減
• 適切なタイミングでの資産整理

売却によって得られる資金や生活の選択肢の拡大は、今後の人生設計にも大きな影響を与えます。

今後の売却準備と相談窓口の案内

家を売る際は、まず信頼できる不動産会社へ無料査定を依頼することが重要です。複数社から査定を受けることで、物件価格の相場や売却にかかる手数料、流れについて客観的な情報を得られます。さらに、売却活動を進めるうえで必要となる書類や手続き、不動産売買契約の注意点を事前に確認しておくことで、スムーズな取引が実現します。

売却準備のポイント

1. 必要書類の準備・確認
2. 物件の状態チェックと片付け
3. 査定依頼時のポイント整理
4. 複数社への相談・比較

下記の表を参考に、準備段階で必要となる主な書類を確認しましょう。

書類名	主な取得先	用途
登記簿謄本	法務局	所有権の確認
固定資産税納税通知書	市区町村役場	税金の精算
身分証明書	本人	本人確認
建築確認済証	不動産会社・建築会社	建物の確認

必要書類や手続きは物件や地域によって異なる場合があるため、早めに不動産会社へ相談し、専門家のアドバイスを受けることがスムーズな売却につながります。

 相談後のフォロー体制やサポート内容

不動産売却は複雑な手続きや専門知識が必要な場面が多く、不安や疑問が生じやすいものです。信頼できる不動産会社は、初回の相談から売却完了まで一貫したサポートを提供しています。たとえば、無料査定後の価格説明、売買契約書の作成、引き渡し時の立ち会い、税金や必要書類の案内など、各段階で専門スタッフが丁寧に対応します。

主なサポート内容

• 売却活動中の進捗報告
• 内覧対応や価格交渉のアドバイス
• 契約・引き渡しまでの手続き支援
• 売却後の税務申告やアフターフォロー

安心して相談できる体制が整っているか、サポート内容が明確であるかを事前に確認すると、初めての売却でも安心して進められます。疑問や不安があれば早めに相談窓口を活用し、納得できる売却を実現しましょう。

会社名・・・株式会社MINAMI

所在地・・・〒250-0874 神奈川県小田原市鴨宮３４３−２ A 203

電話番号・・・0465-43-9873