不動産売却の確定申告に必要な書類と譲渡所得の計算方法を解説

「不動産を売却した後の確定申告、本当に自分に必要か、どこまで準備すればいいのか不安を感じていませんか？特に、売却益が出た場合の税金や、期限を過ぎた場合のリスクに悩む方は少なくありません。

実際に、国税庁の最新データでは【毎年4万件以上】の不動産譲渡に関する確定申告が行われており、実は申告漏れによる追徴課税や特例適用漏れで「数十万円単位の損失」が発生するケースも報告されています。売買契約書や登記事項証明書、領収書など、必要書類の不備がきっかけで時間や手間が大きくかかる例も多いのが現実です。

「想定外の費用がかかるのが怖い」「確定申告で損をしたくない」——そんな悩みをお持ちなら、この記事がきっと役立ちます。

本記事では、不動産売却に伴う確定申告の必要性から、譲渡所得の計算方法、節税に欠かせない特例・控除、相続や共有名義などの特殊ケースまで、実務経験豊富な専門家による実証的な解説を網羅しています。最後までお読みいただければ、確定申告で失敗しないためのポイントや、「損失回避」に直結する具体策も手に入ります。

不動産を売却した場合、譲渡所得が発生する可能性があり、多くのケースで確定申告が必要となります。確定申告は、売却によって得た所得に対する税金を正しく計算し、納付するための重要な手続きです。特に自宅や土地、マンションを売却した際は、特別控除の適用や経費計上なども関わってくるため、正確な知識が不可欠です。確定申告の必要性を正しく理解し、余裕を持って準備を進めることが、安心して手続きを完了させるポイントとなります。

譲渡所得とは何か？不動産売却で発生する所得の種類

不動産の売却で得られる利益は「譲渡所得」と呼ばれます。譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用、減価償却分を差し引いて算出されます。具体的には次の計算式です。

項目	内容
売却価格	実際に売却した金額
取得費	購入時の価格＋購入時の諸経費
譲渡費用	売却にかかった仲介手数料や司法書士費用など
減価償却	建物部分の減価償却費

譲渡所得は他の所得と区別され、「分離課税」として扱われます。原則として、売却した年の翌年に確定申告が必要です。

確定申告が必要なケースと不要なケースの境界

確定申告が必要かどうかは、譲渡所得の有無や適用できる特例によって異なります。主な判断基準は以下の通りです。

確定申告が必要なケース

譲渡所得がプラスになる

3,000万円特別控除や損益通算などの特例を利用する場合

減価償却資産の売却

確定申告が不要なケース

売却による譲渡所得がゼロ、またはマイナスになる

居住用財産の特例を使わず、かつ利益が出ていない場合

土地や建物の譲渡所得が50万円以下で所得税が発生しない場合

確定申告が不要な場合でも、損失の繰越控除などを受けたい場合は申告が必要です。また、税務署から書類の提出を求められることもあるため、売却時の書類は必ず保管しておきましょう。

確定申告を怠った場合のリスクと影響

確定申告を行わなかった場合、さまざまなリスクが発生します。代表的な影響は次の通りです。

延滞税や加算税の発生

期限を過ぎると延滞税や無申告加算税が課され、余分な費用負担が生じます。

特別控除や損失繰越の適用不可

3,000万円特別控除や損失の繰越控除は申告が前提となるため、申告しないと利用できません。

税務署からの指摘や調査のリスク

申告漏れが発覚すると、税務署から問い合わせや調査が入ることがあります。

確定申告を怠ると、想定外の税負担や不利益を被るため、必ず期限内に正しく手続きを行うことが重要です。必要書類の準備ややり方についても事前に確認し、スムーズに進めましょう。

不動産売却後の確定申告に必要な書類は複数あり、正確に揃えることがスムーズな申告の第一歩です。主な必要書類と取得方法を下記の表に整理しました。

書類名	取得先	用途
売買契約書	売主・買主間	譲渡価格や取引内容の証明
領収書・振込明細書	銀行・売主保存	譲渡代金の受領証明、経費計上
登記事項証明書	法務局	不動産の権利関係・売買日付確認
固定資産税納付書	市区町村役場	経費計上・所有期間の証明
取得時の契約書	売主保存	取得費の証明
仲介手数料領収書	仲介業者	必要経費としての証明
源泉徴収票	買主または仲介	買主が源泉徴収した場合の税額証明

必要書類の取得は、不動産会社や金融機関、法務局、市区町村役場等へ早めに依頼するのが安心です。

売買契約書や領収書などの基本書類の準備方法

売買契約書は不動産売却時に必ず作成され、譲渡金額や日付、物件情報が記載されています。売買完了後は原本を大切に保管し、確定申告時に提出できるようにしておきましょう。

領収書や仲介手数料の領収書は経費として計上するために必要です。不動産会社や司法書士から受け取ったものは失くさないよう整理し、支払い証明として利用します。振込明細書も、売却代金の受け取りを証明する重要な書類となります。

取得時の契約書や領収書も取得費証明のために必要です。古い書類でも確定申告には求められるので、見落としがないように注意しましょう。

添付書類としての登記事項証明書、源泉徴収票の役割

登記事項証明書は、売却した不動産の権利関係や売買日付の証明に使われます。法務局で取得でき、最新の情報と一致しているかをチェックしましょう。

源泉徴収票は、買主が税金を源泉徴収して納付した場合に発行されます。これにより既に納税された税額を確定申告で正しく計算でき、二重課税を防ぐことができます。

また、固定資産税納付書も添付することで経費計上の裏付けとなります。これらの書類は確定申告書とともに提出が必要になるため、事前に揃えておきましょう。

e-Taxでの添付書類提出と電子申告のポイント

e-Taxを利用すれば不動産売却の確定申告を自宅から簡単に行えます。添付書類は電子データで提出できるものもあり、郵送や窓口提出の手間が省けます。

主なポイントは以下の通りです。

• マイナンバーカードとICカードリーダーまたはスマートフォンが必要
• 書類はPDF等にスキャンし、e-Taxの指示に従いアップロード
• 一部の原本書類は後日提出を求められる場合があるため、原本も手元に保管

e-Taxなら申告期間中、24時間いつでも手続き可能です。事前に必要な書類を全て用意し、電子申告に備えましょう。

不動産売却後の確定申告に必要な書類は複数あり、正確に揃えることがスムーズな申告の第一歩です。主な必要書類と取得方法を下記の表に整理しました。

書類名	取得先	用途
売買契約書	売主・買主間	譲渡価格や取引内容の証明
領収書・振込明細書	銀行・売主保存	譲渡代金の受領証明、経費計上
登記事項証明書	法務局	不動産の権利関係・売買日付確認
固定資産税納付書	市区町村役場	経費計上・所有期間の証明
取得時の契約書	売主保存	取得費の証明
仲介手数料領収書	仲介業者	必要経費としての証明
源泉徴収票	買主または仲介	買主が源泉徴収した場合の税額証明

必要書類の取得は、不動産会社や金融機関、法務局、市区町村役場等へ早めに依頼するのが安心です。

売買契約書や領収書などの基本書類の準備方法

売買契約書は不動産売却時に必ず作成され、譲渡金額や日付、物件情報が記載されています。売買完了後は原本を大切に保管し、確定申告時に提出できるようにしておきましょう。

領収書や仲介手数料の領収書は経費として計上するために必要です。不動産会社や司法書士から受け取ったものは失くさないよう整理し、支払い証明として利用します。振込明細書も、売却代金の受け取りを証明する重要な書類となります。

取得時の契約書や領収書も取得費証明のために必要です。古い書類でも確定申告には求められるので、見落としがないように注意しましょう。

添付書類としての登記事項証明書、源泉徴収票の役割

登記事項証明書は、売却した不動産の権利関係や売買日付の証明に使われます。法務局で取得でき、最新の情報と一致しているかをチェックしましょう。

源泉徴収票は、買主が税金を源泉徴収して納付した場合に発行されます。これにより既に納税された税額を確定申告で正しく計算でき、二重課税を防ぐことができます。

また、固定資産税納付書も添付することで経費計上の裏付けとなります。これらの書類は確定申告書とともに提出が必要になるため、事前に揃えておきましょう。

e-Taxでの添付書類提出と電子申告のポイント

e-Taxを利用すれば不動産売却の確定申告を自宅から簡単に行えます。添付書類は電子データで提出できるものもあり、郵送や窓口提出の手間が省けます。

主なポイントは以下の通りです。

• マイナンバーカードとICカードリーダーまたはスマートフォンが必要
• 書類はPDF等にスキャンし、e-Taxの指示に従いアップロード
• 一部の原本書類は後日提出を求められる場合があるため、原本も手元に保管

e-Taxなら申告期間中、24時間いつでも手続き可能です。事前に必要な書類を全て用意し、電子申告に備えましょう。

譲渡所得計算の基本式と具体例

不動産を売却した際の譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。さらに、保有期間中に行った減価償却も考慮する必要があります。譲渡所得の基本的な計算式は以下の通りです。

項目	内容
譲渡所得	売却価格 －（取得費＋譲渡費用）－特別控除
取得費	購入金額＋購入時の諸経費－減価償却累計額
譲渡費用	仲介手数料、測量費、解体費用など
特別控除	3,000万円特別控除など条件に該当する控除額

たとえば、売却価格が3,500万円、取得費が2,000万円、譲渡費用が200万円、3,000万円特別控除が適用される場合、譲渡所得は「3,500万円－（2,000万円＋200万円）－3,000万円＝－1,700万円」と計算され、課税対象の所得は発生しません。

減価償却の経過年数と確定申告での取り扱い

減価償却は、不動産の建物部分の取得費から毎年少しずつ経費として計上する会計処理です。確定申告では、売却するまでに積み上げた減価償却費の合計額を取得費から差し引く必要があります。これにより、実際の取得費が下がり、譲渡所得が増加する点に注意が必要です。

減価償却の耐用年数や経過年数は、建物の構造や用途によって異なります。たとえば、木造住宅の耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造では47年です。経過年数を正確に計算し、減価償却費を適切に反映させることで、正しい譲渡所得の申告が可能になります。

建物の構造	耐用年数
木造・合成樹脂造	22年
鉄筋コンクリート造	47年
軽量鉄骨造	27年

経費として認められる費用の範囲と証明方法

不動産売却時の確定申告で経費として認められる費用は多岐にわたります。主なものを以下にまとめます。

仲介手数料

登記事項証明書の取得費用

売買契約書の印紙税

測量費や解体費用

建物の修繕費（売却のために行ったもの）

これらの費用は、必ず領収書や契約書など証明書類を保管しておきましょう。証明書類がない場合、経費として認められないことがあるため注意が必要です。特に、減価償却に関する書類や売却関連の支払い明細は、確定申告時に添付または提示を求められることがあります。

経費の種類	証明方法
仲介手数料	領収書・契約書
登記事項証明書費用	申請控え・領収書
印紙税	印紙貼付済み契約書
測量・解体費用	領収書・明細書
修繕費	請求書・領収書

正確な経費計上と証明書類の準備が、節税とスムーズな確定申告の鍵となります。

不動産売却時の確定申告では、節税を最大化するために特例や控除の適用が重要です。控除や特例には適用条件があり、申告書への記載や添付書類の準備が必要となります。不動産の種類や売却理由、所有期間によって利用できる特例が異なるため、事前の確認がポイントです。

3,000万円特別控除の要件と申請手続き

3,000万円特別控除は、居住用財産を売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税負担を大きく軽減できます。適用条件は以下の通りです。

売却した不動産が自分や家族の居住用であること

売却前に一定期間（通常1年以上）居住していたこと

過去2年間に同様の控除を受けていないこと

配偶者や親子など、特別な関係者への売却でないこと

申請には、売買契約書、登記事項証明書、住民票、確定申告書B、譲渡所得の内訳書などの必要書類が必須です。e-Taxを利用する場合、添付書類の提出方法にも注意が必要です。

必要書類	内容
売買契約書	売却価格や取引内容を証明する書類
登記事項証明書	不動産の所有権や権利関係を証明する書類
住民票	居住用財産であることを証明
譲渡所得の内訳書	所得計算の根拠を示す書類

3,000万円特別控除は確定申告を行わなければ適用されないため、必ず期限内に申請しましょう。

買換え特例・軽減税率の概要と活用法

買換え特例は、マイホームを売却して新たな自宅を購入した場合、譲渡所得の課税を将来に繰り延べできる制度です。主なポイントは次の通りです。

売却物件・買換え物件ともに居住用であること

売却代金が1億円以下であること

一定期間内に買換えが完了していること

所有期間が10年以上の場合は、軽減税率の適用も可能

軽減税率は、所有期間が10年を超える居住用財産の譲渡に適用されます。通常より低い税率で課税されるため、大きな節税効果が期待できます。

特例	適用条件	節税効果
買換え特例	買換え物件への一定期間内取得	課税繰延べ
軽減税率	所有期間10年以上	譲渡所得の税率引下げ

申告時には、該当する特例に必要な書類や申請書の添付が求められるため、事前に確認し確実に準備してください。

損益通算・繰越控除の活用と申告方法

不動産売却で譲渡損失が発生したときは、損益通算や繰越控除を利用することで、他の所得と相殺したり、将来数年間にわたり損失を控除できます。

損益通算のポイント

譲渡損失があれば給与所得や事業所得などと相殺可能

損失を相殺することで所得税や住民税の負担が減少

繰越控除のポイント

損失額が大きい場合、最大3年間にわたり繰越控除が可能

毎年確定申告を続けることが条件

内容	概要
損益通算	他の所得と損失を相殺して税負担を軽減
繰越控除	損失を翌年以降も控除し続けて節税効果を維持

これらの制度を活用する際は、確定申告書への正確な記載と必要書類の添付が不可欠です。自分で申告を行う場合は、国税庁のe-Taxを活用すると便利です。不明点があれば税務署や専門家に相談し、適切な申告を心がけましょう。

相続した不動産の譲渡所得計算と申告手続き

相続した不動産を売却した場合、譲渡所得の計算方法や申告の流れには独自のポイントがあります。譲渡所得は「売却価格」から「取得費」「譲渡費用」を差し引き算出しますが、相続の場合は被相続人の取得費や減価償却も引継ぎます。相続税の申告書控えや相続時の登記事項証明書など、通常より多くの添付書類が必要となる点も重要です。

下記は必要書類の一例です。

書類名	ポイント
売買契約書	売却価格の証明
相続登記済証	相続による所有権移転の証明
相続税申告書控え	取得費加算の証明
登記事項証明書	不動産の権利関係確認
取得時の契約書（被相続人分）	被相続人の取得費・減価償却計算に必要

譲渡所得の計算で「取得費が不明」の場合は、売却額の5％を取得費とする特例も利用できます。相続不動産の売却では、3,000万円特別控除も条件を満たせば適用可能です。控除の適用や計算方法に不安がある場合は早めに税務署や専門家に相談しましょう。

共有名義不動産の売却と確定申告の実務ポイント

共有名義の不動産を売却した場合、各共有者ごとに譲渡所得を計算し、それぞれが確定申告を行う必要があります。申告漏れや書類不備を防ぐため、以下のポイントに注意してください。

売却代金は持分に応じて按分

各人が自身の取得費・経費を明確にする

共有者全員の同意が売却に必要

譲渡所得の特別控除も持分ごとに適用

必要となる主な書類は以下の通りです。

書類名	用途
売買契約書	売却代金・持分記載
持分証明書	各共有者の権利割合の証明
共有者ごとの取得費証明	各人の取得費・経費明細
登記事項証明書	権利関係の確認

確定申告書はそれぞれが作成し、e-Taxや税務署窓口、郵送で提出可能です。持分ごとの計算や控除適用は複雑なので、事前にしっかり確認しましょう。

空き家・実家・投資用不動産の売却時の注意点

空き家や実家、投資用不動産を売却する際は、税制上の特例や経費計上に違いがあります。空き家の売却では「被相続人の居住用家屋等の譲渡所得の3,000万円特別控除」が利用できる場合があります。この場合の適用要件や必要書類は厳格なので、下記のポイントを確認してください。

旧居住用家屋の要件を満たすこと

相続から一定期間内の売却であること

建物の耐震基準や取り壊しの有無を確認

投資用不動産の場合は、購入時や保有期間中の経費・減価償却費が譲渡所得計算に反映されます。経費として認められるものは次の通りです。

売却時の仲介手数料

登記費用

減価償却済みの金額

空き家や実家の売却では、住民票や登記事項証明書、耐震基準適合証明書など追加書類が必要となることもあるため、事前の準備が不可欠です。投資用物件は減価償却の計算や経費計上も重要で、譲渡所得の正確な把握が不可欠です。

必要書類のチェックリストと準備のポイント

不動産売却後の確定申告を円滑に進めるには、必要書類の事前準備が欠かせません。以下のチェックリストを参考に、もれなく書類を揃えましょう。

書類名	概要	入手先・備考
売買契約書	売却価格や取引内容を証明	売主・買主双方で保管
登記事項証明書	不動産の所有権移転を証明	法務局で取得可能
取得時の契約書	購入時の価格や経費の証明	購入時の書類一式
仲介手数料領収書	経費計上に必要	不動産会社から発行
固定資産税納付書	経費・清算の証明	市区町村役所から届く
譲渡所得の内訳書	所得計算に使用	国税庁サイトでダウンロード
本人確認書類	免許証・マイナンバーなど	有効な証明書を用意

ポイント

書類のコピーを複数用意し、紛失に備えましょう。

取得が難しい書類は早めに準備を始めると安心です。

e-Tax利用時も添付書類の提出が求められるため、電子データでの保存もおすすめです。

譲渡所得計算の自動シミュレーター紹介

譲渡所得の計算は、取得費や売却費用、減価償却など多くの要素が関わります。計算ミスを防ぐために、無料の自動シミュレーターを活用しましょう。

主な活用メリット

取得費・売却費用・経費・控除額を入力するだけで自動計算

減価償却の自動反映により計算負担を軽減

3000万円特別控除や損益通算の判定も簡単

代表的なシミュレーターの機能比較

サービス名	減価償却自動計算	3000万円控除対応	結果保存/印刷
国税庁譲渡所得計算ツール	○	○	○
会計ソフト各社の確定申告ツール	○	○	○
民間の無料シミュレーター	△	○	△

使い方の流れ

1. 必要書類の情報を手元に用意
2. シミュレーターに入力
3. 計算結果から申告書作成に進む

正確な計算を行うことで、税金の過不足や控除漏れを防げます。

税理士比較表や相談窓口一覧の活用法

不動産売却に関する確定申告は、複雑なケースも多いため、専門家への相談も選択肢に入れましょう。税理士選びや公的相談窓口の活用が、申告ミスや不安の解消につながります。

税理士比較ポイント

報酬額の目安

不動産譲渡に強い実績

初回相談の有無

オンライン対応可否

相談先	特徴	費用目安	連絡方法
税理士事務所	不動産譲渡特化、個別対応	5万円～20万円	電話・メール・来所
税務署相談窓口	一般的な税務相談、無料	無料	電話・窓口予約
市区町村の無料相談	地域ごとに開催、初心者向け	無料	事前予約制

活用のコツ

必要書類を事前にまとめて相談に持参しましょう。

不安や疑問点をリスト化しておくとスムーズです。

オンライン面談を利用すれば、忙しい方でも相談が可能です。

正確な確定申告と節税のため、便利なツールや専門家の力を最大限に活用しましょう。

よくある質問（FAQ）を疑問別に整理

不動産売却後の確定申告について、多くの方が疑問に感じるポイントを以下にまとめました。申告の必要性ややり方、必要書類、控除、注意点について分かりやすく解説します。

質問	回答
不動産を売却したら確定申告は必ず必要ですか？	譲渡所得が発生する場合は申告が必要です。取得費や経費を差し引き、譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合、不要となることもあります。
必要書類にはどんなものがありますか？	売買契約書、登記事項証明書、譲渡対価証明書、取得費の証明書、本人確認書類、経費の領収書などが必要です。
3,000万円特別控除の条件は？	居住用財産であること、過去2年間に同じ特例を受けていないことなどが条件です。詳細な要件や申請方法も事前に確認しましょう。
申告を自分で行う方法は？	国税庁のe-Taxを利用すれば、自宅からオンラインで申告可能です。専用ソフトで申告書を作成し、必要書類を添付して提出します。
減価償却の計算はどうすればいい？	建物部分は取得費から減価償却費を差し引いて計算します。土地は減価償却の対象外です。計算方法は国税庁HPのシミュレーションも活用できます。
申告しない場合のリスクは？	延滞税や加算税が課され、特別控除も受けられなくなるおそれがあります。必ず期限内に申告しましょう。

上記以外にも、不動産売却に関連する申告や控除、書類に関して多くの疑問が寄せられています。下記のリストも参考にしてください。

売却金額が少額でも譲渡所得が出れば申告が必要

土地やマンションなど物件種別により必要書類が異なる

司法書士に依頼する場合は費用も経費計上できる

2025年以降の税制改正や申告期限の最新情報

2025年以降も不動産売却に伴う確定申告の流れや必要書類は大きく変わりませんが、一部で提出方法や控除の適用条件が見直されています。最新の情報を押さえ、正しく対応しましょう。

項目	内容
申告期限	毎年2月16日から3月15日まで。2025年は3月17日が期限となります。
提出方法	e-Tax（オンライン）、郵送、税務署窓口での提出が可能です。e-Tax利用時は電子データで添付書類を提出します。
添付書類	売買契約書や登記事項証明書などは電子または紙で提出。e-Taxの場合でも一部原本の提出が求められることがあります。
3000万円特別控除	居住用財産に対する特例は引き続き適用可能ですが、適用条件の細部が見直される可能性があるため、事前に最新情報を確認しましょう。
減価償却	建物部分の取得費から減価償却費を控除する計算方法は継続されます。個人事業主の場合、事業用部分と居住用部分の按分に注意が必要です。

2025年以降はe-Taxの利便性がさらに向上し、スマートフォン対応も拡充されています。申告書の作成から提出まで自宅で完結できるため、早めの準備が安心です。申告書類や控除内容は変更される場合もあるため、申告前に必ず国税庁の最新情報を確認しましょう。

会社名・・・株式会社MINAMI

所在地・・・〒250-0874 神奈川県小田原市鴨宮３４３−２ A 203

電話番号・・・0465-43-9873