不動産売却でやることの完全ガイド｜流れと注意点・必要書類から成功のコツまで徹底解説

不動産売却は人生の大きな決断。初めての手続きや費用、必要書類の準備、注意点など、「やること」が多くて不安を感じていませんか？

実は不動産売却には、査定や会社選び、契約、引き渡し、確定申告に至るまで多くの工程があり、【約3～6か月】かかることも一般的です。さらに、物件の種類や住宅ローンの有無、相続や離婚などのケースごとに注意すべきポイントが異なります。

「どこから手をつけていいか分からない」「損をしたくない」「信頼できる情報が欲しい」と感じている方も多いはずです。

本記事では、不動産売却やることを網羅的に解説し、流れ・必要書類・費用・契約のポイント・売却後の手続きまで、信頼できる情報を厳選してお届けします。この記事を読むだけで、無駄な出費やトラブルを回避し、自信を持って売却を進められるようになります。

まずは、全体像から具体的な準備まで、分かりやすくご案内します。

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不動産売却の全体像とやるべき準備 

不動産売却の流れとステップ解説 - 売却までの全体像を視覚的に把握しやすく

不動産売却は大きく「準備」「会社選び」「査定」「媒介契約」「売却活動」「売買契約」「引き渡し」「売却後手続き」の8つのステップに分けられます。一般的に売却完了までには3〜6か月かかることが多く、それぞれの段階で必要な書類や確認事項も変わります。

下記の流れで進めていくのが一般的です。

1. 情報収集・事前準備
2. 不動産会社の選定と査定依頼
3. 媒介契約の締結
4. 売却活動（広告・内覧対応など）
5. 売買契約の締結
6. 決済・引き渡し
7. 売却後の各種手続き

この流れを事前に把握し、各ステップごとに必要な行動を整理して進めることが、スムーズで失敗しない売却への第一歩です。

不動産売却で最初にやることリスト - 基本の準備事項と押さえるべきポイント

売却準備で重要なのは、「必要書類の整理」と「物件や市場の状況把握」です。多くのトラブルはこの初期準備不足から生まれます。

• 権利証・登記識別情報の確認
• 固定資産税通知書の用意
• ローン残高証明書の取得（ローン残債がある場合）
• 物件の相場調査（周辺の売却事例や路線価など）
• 物件のリフォーム履歴や設備保証書、管理規約（マンション）の用意
• 住民票や印鑑登録証明書の取得準備
• 家族や共有名義者との売却方針の共有

これらの準備を早い段階から行っておくことで、査定や売買活動がスムーズに進みます。

不動産売却のコツ・注意点 - より有利に売却するためのポイントを具体的に紹介

不動産売却で成功するためには、以下のポイントを押さえておくことが重要です。

• 相場価格を事前にリサーチ

  複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠や査定方法を比較しましょう。

• 信頼できる会社選びがカギ

  仲介手数料の比較や口コミ、実績をチェックし、自分に合った会社を選定。

• 内覧前の準備が成約率を左右

  クリーニングや修繕を行い、第一印象を良くすることで価格交渉を有利に進められます。

• 必要書類は早めに揃える

  書類の不備は売却手続きを遅らせる原因になるため、リスト化して管理しましょう。

• 税金や費用の確認も忘れずに

  売却益が出た場合の譲渡所得税や、売却時に発生する諸費用も事前に把握しておくと安心です。

• よくある失敗例を事前に知る

  「価格を高く設定しすぎて売れ残る」「内覧時の対応で印象が悪くなる」など実例を参考に注意を払って行動しましょう。

これらのコツを意識しながら進めることで、不動産売却の成否が大きく変わります。準備と情報収集が、トラブルや損失を防ぐ最善策です。

不動産会社選びと査定依頼のやり方 - 失敗しないポイント

不動産会社の選び方と比較基準 - 口コミやランキングを活用した選定方法

不動産売却の第一歩は、信頼できる会社選びから始まります。選定の際は、以下の基準を重視しましょう。

• 取引実績や売却実績数
• 口コミや評価サイトでの評判
• 地域密着型か全国展開型か
• 査定価格の根拠や説明の明確さ
• 担当者の対応力や説明の分かりやすさ

特に地域に強い会社は、近隣の相場や売却成功事例を把握していることが多く、スムーズな売却に繋がります。複数社の比較は必須です。

不動産会社比較の主なポイント

戸建て売却に強い不動産会社とは - 物件種別ごとの選び方のコツ

戸建て、マンション、土地、それぞれで強みを持つ会社は異なります。

戸建て売却を希望する場合は、以下の要素に注目しましょう。

• 戸建て売却専門の実績が多い会社
• リフォームやホームインスペクションの提案ができる会社
• 地域の戸建て流通に詳しい担当者がいる会社

また、都市部や郊外かによっても選ぶべき会社は異なります。物件の特性に合った業者を選ぶことで、価格や売却期間に差が出ます。

物件ごとに見る業者選びのポイント

• マンション：管理組合対応や共有部分の説明が得意な会社
• 戸建て：土地・建物の査定に強い会社、近隣の成約事例が豊富な会社
• 土地：測量や境界確認、土地活用提案が得意な会社

査定依頼の流れと注意点 - 一括査定サイトの活用方法と相場の見極め

査定依頼は複数社同時に行うのが基本です。一括査定サイトを活用することで、手間なく多くの会社から査定を受けられます。

• 一括査定サイトに物件情報を入力
• 各社から査定価格や販売戦略の提案を受け取る
• 査定価格のばらつきや根拠を比較
• 担当者の対応や提案内容をチェック

高すぎる査定額には注意が必要です。根拠のない高額査定は売れ残りや値下げのリスクを伴います。査定額だけでなく、販売戦略や売却期間の説明も必ず確認しましょう。

査定依頼時の注意点

• 査定額の根拠を必ず確認する
• 担当者の実績や説明力を比較する
• 査定後のキャンセル可否や費用も事前に確認

不動産売却 相場をリサーチする方法 - データを使った相場調査

相場の把握は、納得できる売却価格設定のために不可欠です。以下の方法で実際の成約価格や市場動向を調べましょう

• 不動産流通機構（レインズマーケットインフォメーション）で近隣の成約事例を検索
• 不動産会社から過去の成約事例のデータをもらう

主な相場調査ツール

相場を複数のデータで確認し、売却価格の妥当性を自分自身でも把握しておくことが、失敗しない売却の第一歩です。

売却活動の進め方と成功のコツ - 売主がやるべきこと

媒介契約の種類と違い - 専任・一般媒介のメリットデメリット

不動産売却を成功させるためには、最初にどの媒介契約を選ぶかが非常に重要です。媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」があります。

各契約の特徴を比較します。

専任・専属専任媒介は1社に限定するため手厚いサポートや販売戦略を期待できますが、他社との比較ができません。一方、一般媒介は複数社に依頼でき、広く買主を募れますが、担当者のモチベーションが下がりやすい点に注意が必要です。

自身の状況や物件の特性、売却までの期間などを踏まえて最適な契約を選びましょう。

販売活動の流れとやること - 効果的な広告戦略や内覧準備

媒介契約を結んだ後は、具体的な販売活動がスタートします。ここでのポイントは「いかに物件の魅力を発信し、内覧で好印象を与えるか」です。

販売活動の主な流れ

1. 物件情報の整理・写真撮影
2. 販売価格の決定（相場・周辺価格を参考に設定）
3. 不動産ポータルサイトや自社サイトでの広告出稿
4. チラシ配布や現地看板の設置
5. 内覧希望者への対応・日程調整

売主が注意すべき準備リスト

• 室内外の清掃・整理整頓
• 必要書類の早期準備
• 購入希望者からの質問想定と回答準備

広告戦略では、プロが撮影した写真やポイントを押さえた物件紹介文が効果的です。競合物件との差別化や、近隣の相場比較も重要となります。

内覧時のポイントとNG行動 - 売却を成功させるための工夫

内覧は売却成功の最大の山場です。印象を左右する具体的なポイントと避けるべき行動をまとめました。

内覧時の成功ポイント

• 玄関・水回り・リビングは特に重点的に清掃
• カーテンや照明で室内を明るく
• 匂い対策（換気や消臭剤の活用）
• 買主が自由に動きやすいようスペースを確保
• 生活感の強い私物はできるだけ片付ける

やってはいけないNG行動

• 売主が付き添いすぎて買主のペースを乱す
• 質問に対して曖昧な返答や情報の隠蔽
• 強引なアピールや売り急ぎの印象を与える

内覧チェックリスト例

• 事前の掃除と換気は済んでいるか
• 重要な設備に不具合はないか
• 玄関周り・照明・カーテンの状態は良好か

売却活動では「準備」と「誠実な対応」が最大の武器です。買主に安心感を与え、信頼される売主を目指しましょう。

契約・引き渡しで必要な書類と手続き - 「不動産売却 必要書類」「手続き」「売買契約」などの具体的な段取り

売買契約当日の流れと注意点 - 売主・買主の同席や契約書の確認事項

不動産売買契約当日は、売主・買主・不動産会社の担当者が同席し、契約内容を最終確認します。まず、重要事項説明書の読み合わせが行われ、契約書の内容が細かくチェックされます。ここで売主が確認すべき重要ポイントは次の通りです。

• 物件の引き渡し日や条件
• 売買価格や支払い方法
• 手付金の金額と支払時期
• 瑕疵担保責任（契約不適合責任）の範囲
• 設備や付帯物の有無
• 契約解除や違約金の条件

これらの条件は後々のトラブル回避につながるため、少しでも不明点があれば必ずその場で質問・確認することが大切です。特に、設備の現状や引き渡し時の状態については、写真や一覧表で明確にしておくと安心です。

同日には、手付金の授受も行われます。必要な書類（本人確認書類・実印・印鑑証明書・登記識別情報・権利証など）を忘れず持参しましょう。

不動産売買契約書に記載される内容 - 売主の責任範囲と注意点

不動産売買契約書には、売主・買主双方の義務・責任が明記されています。主な記載内容は以下の通りです。

売主は契約内容を事前に十分に確認し、自身の責任範囲やリスクを理解しておくことが必要です。特に契約不適合責任は、売却後に隠れた瑕疵が発覚した場合に補修や損害賠償義務が生じるため、現状を正直に申告することでトラブル防止につながります。

引き渡し・決済のやること - 決済当日の流れと持ち物

引き渡し・決済日は、売買契約の最終段階であり、所有権移転登記や残代金の受け取り、鍵の引き渡しなどが一度に行われます。主な流れは次のとおりです。

1. 司法書士が登記関係書類の確認と本人確認を行う
2. 買主が残代金を支払い、売主が受け取る
3. 固定資産税や管理費の清算（売主・買主で日割り計算）
4. 鍵や付帯設備の引き渡し
5. 所有権移転登記の申請手続き

当日必要な持ち物は、登記識別情報（権利証）、実印、印鑑証明書、住民票、本人確認書類、建物の鍵、管理規約や設備の取扱説明書（マンションの場合）などです。ローン残債がある場合は、金融機関の担当者も同席し、抵当権抹消の手続きも行われます。

トラブルなくスムーズに引き渡しを終えるために、事前に必要書類を一覧でチェックし、何が不足しているか確認することが重要です。万が一、書類や鍵の不備があると決済が延期になるリスクがありますので、余裕をもって準備しましょう。

住宅ローン残債がある場合の売却方法と注意点

ローン残高証明書・一括返済の手順 - 金融機関とのやりとり具体例

住宅ローンが残っている状態で不動産を売却する場合、まず必要なのがローン残高証明書の取得です。これは、売却時点での正確な残債額を把握するために金融機関から発行してもらいます。証明書の取得後、売却金額でローンを一括返済し、抵当権を抹消することが売却の大前提です。

手順は次の通りです。

1. 金融機関へローン残高証明書を依頼
2. 売却予定額と残債のバランスを確認
3. 決済日に売主・買主・金融機関・司法書士が同席し、売却代金から一括返済手続きを実施
4. 返済完了後、司法書士が抵当権抹消登記を申請

特に注意したいのは、売却代金がローン残債を下回る場合、追加で自己資金が必要となることです。資金計画には余裕を持ち、金融機関と早めに相談することでトラブルを防げます。

住宅ローンが残っている家を売る場合の注意点 - 売却益と残債の関係

住宅ローン残債がある家を売る際は、売却益で残債を完済できるかどうかが大きな分岐点です。売却価格が残債を上回れば問題ありませんが、下回る場合は「オーバーローン」となり自己資金で差額を補う必要があります。

ポイントは以下の通りです。

• 売却前に必ずローン残高と売却予想額をシミュレーション
• オーバーローンの場合、金融機関の承諾が必要なケースが多い
• 住み替えローンや無担保ローンなどの利用も選択肢

また、売却時の諸費用（仲介手数料、登記費用、税金など）も考慮し、手元に残る資金を正確に把握することが重要です。ローン返済が滞ると信用情報に悪影響が及ぶため、慎重な資金計画を立てましょう。

住み替えや買い替え時のポイント - 住宅ローン残債あり住み替えの流れ

住宅ローン残債がある状態で住み替えや買い替えを行う場合、2つのローンを一時的に抱える「ダブルローン」や、住み替えローンの利用が一般的です。

住み替えの主な流れは下記の通りです。

1. 現在の家の査定と売却計画を立てる
2. 新居の購入資金やローン審査を事前に確認
3. 売却と購入のタイミングを調整（売却先行／購入先行）
4. 売却決済日に残債を一括返済し、同時に新居の引き渡し・融資実行

住み替えローンは、売却益だけで残債を完済できない場合にも、残ったローンを新居のローンに組み込むことが可能です。ただし、審査が厳しく金利も高めな傾向があるので、利用前に各金融機関の条件をよく比較しましょう。

また、売却・購入のタイミングを誤ると仮住まい費用や余計な負担がかかるため、事前にスケジュールと資金計画を明確に立てることが成功のコツです。

売却後にやること・必要な手続き・アフターケア

売却後の確定申告が必要なケース - 必要書類や申告方法

不動産売却後には、譲渡所得が発生する場合ほとんどで確定申告が必要です。特に売却価格が取得費や経費を上回った場合、所得税や住民税の申告・納付が求められます。住民票の居住地管轄の税務署で手続きを行い、売却した翌年の2月16日から3月15日までが申告期間です。

確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。

売却損が出た場合や控除など特例を使う場合も必ず申告が必要です。特例適用には要件や添付書類が増えるため、早めの準備が重要です。

不動産売却で経費になるもの - 節税対策と費用のまとめ

不動産売却時にかかった費用の多くは経費として譲渡所得から差し引くことができます。適切に計上することで税負担を軽減できるため、領収書や契約書は必ず保管しましょう。

主な経費は以下の通りです。

• 不動産会社への仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 建物や土地の測量費・解体費用
• リフォームやハウスクリーニング費用（売却活動のためのもの）
• 登記関連費用（抵当権抹消登記など）

経費計上のポイント

• 領収書や支払い証明を必ず保存
• 売却のために直接要した費用のみ対象
• 取得費や譲渡費用は明細化しておく

経費計上を正しく行うことで、譲渡所得を抑え、節税につなげられます。

売却後の住民票・保険・引越し手続き - 忘れがちなアフター対応

売却後には、各種住所変更や保険の見直しも重要です。引っ越しや転居の際は、住民票の移動や郵便物の転送、電気・ガス・水道の解約・開始手続きを速やかに行いましょう。

また、火災保険や地震保険の解約も忘れがちです。売却日以降の保険料については日割りで返金されるケースもあるため、保険会社への連絡を早めに済ませると安心です。

売却後の手続きチェックリスト

• 住民票の移動・マイナンバー住所変更
• 郵便物の転送届提出
• 電気・ガス・水道の解約・開始連絡
• 火災保険・地震保険の解約・切替
• インターネット・電話回線の解約や移設
• 車庫証明や免許証住所変更

これら一連の手続きを確実に終えることで、売却後のトラブルや面倒を未然に防げます。不動産売却は「売ったら終わり」ではなく、アフターケアまでしっかり行うことが安心への近道です。

特殊ケース・トラブル時のやること - 「古い家を売る」「相続」「離婚時」「トラブル」など複雑事例への対応

古い家・築年数が経過した家の売却ポイント - 解体費用や処分方法

築年数が古い家や老朽化した物件の売却には、いくつかの重要なポイントがあります。まず、「古い家が売れるか不安」と感じる方は多いですが、近年はリノベーション需要や土地活用の多様化により、意外とニーズがあります。

特に検討すべきなのは「建物を残したまま売る」か「解体して更地にして売る」かです。解体費用は木造住宅であれば30坪前後で約100万～200万円が目安です。更地にすることで土地活用の幅が広がる一方、解体コスト・固定資産税の増額（宅地が更地扱いになるため）も発生します。

売却前に建物の状態を正確に査定し、シロアリや雨漏り、耐震性の有無などを専門家に確認してもらうとトラブル回避に役立ちます。また、古い家をそのまま売る場合は「現状渡し」とすることで、リフォームや修繕義務を減らせます。

売却活動時は「古民家再生」や「DIY向け」などのキーワードを活用することで、購入希望者を広げることが可能です。また、相場を知るには過去の成約事例や不動産会社の査定を複数依頼しましょう。

ポイント

• 解体費用と更地売却の税制を必ず確認する
• 状態を専門家に点検してもらい、重要な不具合は開示
• 「現状渡し」契約でリスク軽減
• 古い家の魅力・強みも積極的にアピール

相続・離婚時の不動産売却の流れ - 相続登記や共有名義の注意点

相続や離婚で不動産を売却する際は、通常の売却よりも手続きや注意点が多くなります。まず相続の場合は「相続登記」が必須であり、これを済ませていないと名義変更や売却ができません。

相続登記には被相続人の戸籍謄本、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などが必要です。複数人で共有している場合は、全員の同意が得られないと売却できない点に注意しましょう。遺産分割協議は冷静かつ法的根拠を持って進めることが大切です。

離婚で不動産を売却する場合は、財産分与の合意形成と住宅ローンの名義確認が大切です。ローンが残っている場合は、離婚後の支払い責任などにトラブルが生じやすいため、金融機関や専門家に事前相談をおすすめします。

【相続・離婚不動産売却の流れ】

1. 必要書類を準備し、登記手続きを行う
2. 共有者全員の同意を得て進める
3. 査定・媒介契約・売却活動へ進行
4. 売却益の分配・税申告を正確に行う

注意点

• 相続登記未了・共有名義のままでは取引不可
• 財産分与や税金のトラブル防止には専門家の関与が有効
• 必要書類の収集に時間がかかるため、早めの準備が肝心

売却トラブル・やってはいけないこと - 失敗例と対策

不動産売却では、「やってはいけない行為」やよくあるトラブルを事前に知ることが重要です。代表的な失敗例と対策を紹介します。

失敗例

• 売却価格を高く設定しすぎて長期間売れ残る
• 瑕疵（欠陥）や不具合を隠してトラブルになる
• 必要書類の不備や遅延で契約が進まない
• 共有者や相続人の同意を得ずに手続きを進めてしまう
• 買主への重要事項説明が不十分で後からクレームになる

対策

• 相場や専門家の査定を参考に適正価格を設定
• 契約前に建物・土地の不具合は必ず開示
• 必要書類は事前にリストアップし期日厳守
• 共有不動産は全員の同意を取ってから進行
• 売買契約書や重要事項説明書は内容をしっかり確認し、分からない点は専門家に質問

万が一トラブルが起きた場合にも、慌てず専門家や司法書士に相談することで被害を最小限に抑えることができます。事前の準備と誠実な情報開示が、安心・安全な取引への近道です。

まとめ・不動産売却でやるべきことの整理

不動産売却やることチェックリスト - 全体の流れと各段階での必須事項

不動産売却では、各ステップごとに必要な準備や手続きが明確に決まっています。以下のチェックリストを活用することで、やることの抜け漏れや手続き遅延を防げます。

しっかりと上記を進めることで、トラブルや損失リスクを大きく減らせます。

専門家・不動産会社への相談タイミング - 迷ったらすぐ相談できるポイント

売却プロセスの中で「自分だけで判断しきれない」と感じたら、早めの専門家相談が安心です。以下に相談すべき主なタイミングを整理しました。

• 物件の相場や査定額が妥当か分からない
• 媒介契約や売買契約の内容に疑問がある
• 住宅ローンが残っている場合の売却手順
• 相続や離婚など複雑な権利関係が絡む場合
• 売却後の確定申告や税金計算に不安がある

早めの相談でトラブル回避が可能です。無料相談やセカンドオピニオンも積極的に活用してください。

上記ポイントを押さえておけば、不動産売却の全体像がクリアになり、安心して次の一歩を踏み出せます。

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よくある質問（FAQ）とケース別Q&A

不動産売却でまずやることは？ - 初心者が悩みやすい具体例

不動産売却を始める際、まず最初に行うべきなのは「現状把握」と「事前準備」です。特に重要なのは以下のポイントです。

• 物件の権利関係や住宅ローン残高の確認
• 売却したい理由や希望する条件（価格や時期）の明確化
• 市場の相場調査や過去の売却事例の情報収集
• 売却に必要な書類（登記識別情報、固定資産税通知書など）の準備
• 信頼できる不動産会社への相談と査定依頼

これらを最初に整理しておくことで、スムーズな売却活動が可能になります。売却の流れややることを可視化したチェックリストを作っておくと、抜け漏れが防げて安心です。

家を売るときに絶対NGな行為は？ - よくある失敗と注意点

不動産売却で避けるべきNG行為は、後悔や損失リスクに直結します。よくある失敗例を知っておきましょう。

• 相場より高値で売り出しすぎて長期化する
• 必要書類の準備を怠り、売買契約や決済が遅れる
• 内覧準備をせず、印象が悪くなってしまう
• 媒介契約内容を十分に確認せずトラブルとなる
• リフォームやハウスクリーニングを怠る
• 税金や諸費用の把握不足で手取りが想定より減る

特に「書類不備」「価格設定の誤り」「業者選びのミス」はトラブルのもとになるため、必ず事前に確認しましょう。プロセスごとにTODOリストを作成し、進捗管理するのが効果的です。

不動産売却で税金はいくらかかる？ - 土地・古い家・住み替え時など

不動産売却では所得税・住民税などの税金が発生し、物件や売却理由によって金額が大きく異なります。主な税金とポイントは以下の通りです。

• 譲渡所得税：売却価格から取得費・諸費用を引いた所得に対し課税（所有期間によって税率が変動）
• 住民税：譲渡所得に対して課税
• 印紙税・登録免許税：売買契約書や登記手続きに必要
• 古い家や相続物件の特例：場合によっては、特別控除や居住用財産の軽減税率などが適用できる場合も

税金額は売却益や所有期間、特例の有無で計算方法が異なるため、事前に税務署や専門家へ確認することをおすすめします。

確定申告や必要書類で困ったときの対処 - 自分でできる・専門家に依頼する基準

売却後には確定申告が必要な場合が多く、必要書類の準備や申告方法で悩む方が多いです。困ったときの対処法は次の通りです。

• 国税庁や自治体の公式サイトで書類リスト・申告方法を確認する
• 申告書類は売買契約書、登記事項証明書、仲介手数料の領収書などを揃える
• 難しい場合や不明点がある場合は税理士や司法書士に相談する
• 相続や贈与、複数物件の売却など複雑なケースは必ず専門家に依頼するのが安心

自力で対応できる部分は多いですが、「少しでも不安を感じたら専門家に相談」というスタンスで進めると、トラブルや損失を未然に防げます。

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