不動産売却のシミュレーション！エクセルで手取り額を最大化！税金対策も解説
「売却時にかかる税金や諸費用をどれくらい予測すれば良いのか？」
「予想以上のコストに悩まされないか心配だ…」
このような悩みを抱えていませんか？
実は、不動産売却時の税金や諸費用はシミュレーションで簡単に予測でき、手取り額を最大化する方法があります。
「でもシミュレーションって難しそう…」と感じるかもしれませんが、実際にはエクセルを使えば誰でも簡単に計算でき、想定外のコストを防げるんです。
さらに、エクセルでシミュレーションを行うことで、税金対策や節税効果も最大化できる方法を知っていると、手元に残る金額が大きく変わることも。
これを知らないまま売却を進めるのはもったいないですよ。
この記事では、誰でも実践できる不動産売却のシミュレーション方法を解説します。手取り額を最大化するためのシンプルで効果的な方法を、ステップごとに丁寧にお伝えしますので、最後まで読めばあなたの売却計画に役立つ情報が手に入りますよ。
| 株式会社MINAMI | |
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| 住所 | 〒250-0874神奈川県小田原市鴨宮３４３−２ A 203 |
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不動産売却にかかる税金の種類と計算方法
譲渡所得税とは？その計算方法と重要性
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。譲渡所得税は、売却額から取得費用や譲渡費用を差し引いた利益に対して課税されます。譲渡所得税の計算方法を理解することは、売却後の税金負担を予測し、適切な準備をするために重要です。
譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
取得費とは、物件を購入した時の価格やその購入にかかった費用を指します。また、譲渡費用には、売却時にかかる仲介手数料や修繕費、登記費用などが含まれます。
税率は、物件の所有期間に応じて異なります。所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得として税率が軽減されるため、短期間で売却した場合よりも税額が少なくなります。
譲渡所得税を計算する際の具体的な要素
- 売却価格：実際に物件を売却した金額
- 取得費：物件を購入した金額や関連する費用
- 譲渡費用：売却時にかかる手数料や必要経費
売却額が高ければ高いほど、譲渡所得税の額も増えるため、売却前に計算を行い、手取り額を正確に把握しておくことが重要です。
減価償却が譲渡所得税に与える影響
- 減価償却による税額軽減：購入後に毎年減価償却を行い、税負担を軽くします。
- 売却時の影響：売却時に減価償却費用を戻す必要があり、譲渡所得が増えることで税金が増加します。
したがって、減価償却を行った物件を売却する際は、その影響を正確に把握しておくことが必要です。
事例から学ぶ譲渡所得税の重要性
- 計算の正確性：税金を予測し、売却後の手取り額を正確に把握できる。
- 減価償却の影響：減価償却による税金軽減とその後の売却時の戻しについて理解し、適切な対策をとることができる。
このように、譲渡所得税は不動産売却における重要な要素であり、税金が手取り額に与える影響をしっかりと理解しておくことが大切です。減価償却の影響を考慮した上で、適切なシミュレーションを行い、税金負担を最小限に抑える方法を検討しましょう。
不動産売却に向けた税金対策とシミュレーションの活用方法
不動産売却におけるシミュレーションの重要性
不動産売却を行う際には、税金や手数料、取得費用など、さまざまな要素が売却後の手取り額に大きな影響を与えます。そのため、事前にシミュレーションを行い、税金負担や諸費用を把握しておくことが非常に重要です。不動産売却シミュレーションを行うことで、予測を立て、売却後に後悔しないための準備ができます。特に、譲渡所得税は不動産売却において重要な役割を果たし、その計算方法を理解することが手取り額に直結します。
シミュレーションは売却時にかかる税金を予測するだけでなく、他の諸費用や手数料、経費なども反映することで、より現実的な金額を算出することが可能になります。エクセルや専門のツールを使ったシミュレーションにより、売却後にかかる税金を事前に確認することで、手取り額や最終的な利益を最大化するための対策を講じることができます。
この章では、売却前に必要な税金の基本を理解し、シミュレーション方法を実践的に学ぶことができます。
売却前に知っておくべき税金の基本
不動産売却時に最も重要な税金の一つが「譲渡所得税」です。この税金は、売却によって得た利益に対して課されます。譲渡所得税の計算を理解することが、売却後の税額を予測し、最終的な手取り額を知るために不可欠です。譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益に対して課税されます。そのため、適切に取得費と譲渡費用を把握しておくことが、税金を最小限に抑える鍵となります。
譲渡所得税の計算方法は非常にシンプルです。売却額から購入時の価格（取得費）や売却にかかる費用（譲渡費用）を差し引いた金額に対して税率を掛け算します。しかし、この税率は物件を保有していた期間（所有期間）によって異なり、長期所有の物件と短期所有の物件では税率が大きく異なるため、所有期間に応じた税率を把握しておくことが大切です。
譲渡所得税の計算式
- 譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
- 譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
このように、譲渡所得税を計算するためには、売却額や取得費、譲渡費用の詳細を正確に把握する必要があります。所有期間に応じた税率の適用を忘れずに確認し、税金を軽減できる可能性がある場合は、その手段を講じることが重要です。
税金・諸費用をシミュレーションするためのエクセル活用法
税金や諸費用をシミュレーションするために最も手軽に使えるツールがエクセルです。エクセルを活用すれば、売却価格や取得費、譲渡費用を入力するだけで、譲渡所得税や手取り額を簡単に計算できます。エクセルシートに計算式を組み込むことで、売却額の変動に応じたリアルタイムでのシミュレーションが可能となります。
エクセルでのシミュレーション方法
- 売却金額、取得費、譲渡費用を入力する 売却価格や取得費、譲渡費用をそれぞれエクセルシートに入力します。この時、取得費には購入金額や購入時にかかった経費、譲渡費用には仲介手数料や登記費用などを正確に反映させます。
- 譲渡所得を計算する 売却価格、取得費、譲渡費用を基に譲渡所得を計算します。この際、計算式「売却価格 - 取得費 - 譲渡費用」を入力し、実際に得られる譲渡所得を計算します。
- 譲渡所得税を計算する 譲渡所得を計算した後、所有期間に応じた税率を掛け算して譲渡所得税を算出します。税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得で異なりますので、所有期間を正確に確認しましょう。
- 手取り額を算出する 最後に、譲渡所得から譲渡所得税を差し引いた額が手取り額となります。この計算により、売却後に手元に残る金額を正確に予測できます。
エクセルシート作成例
| 項目 | 金額 |
| 売却価格 | 4,500万円 |
| 取得費用 | 3,000万円 |
| 譲渡費用 | 200万円 |
| 譲渡所得 | 1,300万円 |
| 譲渡所得税（20%） | 260万円 |
| 手取り額 | 1,040万円 |
このように、エクセルを使うことで簡単に税金のシミュレーションを行い、売却前に必要な準備を進めることができます。
不動産売却シミュレーションの作成方法
エクセルでの不動産売却シミュレーション手順
不動産の売却を検討している場合、売却後にかかる費用や税金をシミュレーションすることは非常に重要です。特に、売却価格に対してどのくらいの税金が発生するのかを把握することは、計画的な売却のためには欠かせません。エクセルを使うことで、簡単に売却にかかるコストをシミュレーションできるため、今回はその手順を紹介します。
まず、エクセルを立ち上げ、以下の項目を入力できるシートを作成します。
- 売却価格: 不動産を売却する際の予想価格を入力します。これが基本となるデータです。
- 取得費: 物件を購入した際の価格や、購入時にかかった費用（仲介手数料、登記費用など）を入力します。取得費は、譲渡所得税の計算に影響するため、正確に入力することが大切です。
- 売却費用: 売却に関わる費用（仲介手数料やリフォーム費用など）を入力します。これも譲渡所得税に影響を与えます。
- 減価償却費: もし物件が収益物件であれば、減価償却費を入力します。減価償却を行っている場合、税額の計算に影響します。
次に、計算式を入力していきます。シンプルな計算式として、譲渡所得税の計算式は次のようになります。
譲渡所得税 = 売却価格 - 取得費 - 売却費用 - 減価償却費
税金・諸費用を反映したシミュレーション結果の解釈方法
エクセルでシミュレーションを行うと、売却にかかる税金や諸費用が明確にわかりますが、その結果をどのように解釈するかが非常に重要です。結果をただ見るだけでは、実際の売却プランを立てる際に十分に活用できません。
まず、シミュレーション結果に基づいて、次のステップを考えます。
- 税金の影響を把握する
譲渡所得税を把握することで、売却後にどのくらいの額が手元に残るかを予測できます。譲渡所得税は、実際に得られる利益に大きな影響を与えるため、税額が高くなると、手残りが少なくなります。これを元に、次の投資計画や資金調達方法を検討します。 - 諸費用の管理
売却費用（仲介手数料やリフォーム費用など）は、予想以上に高くなることがあります。事前にこれらをシミュレーションし、予算内に収めるためにはどのような対策が必要かを考えます。シミュレーション結果をもとに、コスト削減策や効率的な費用管理方法を探ることができます。 - シミュレーション結果の精度を高める
エクセルでシミュレーションを行う際には、できるだけ正確なデータを入力することが大切です。購入時の契約書に基づく費用や、過去のリフォーム履歴などを確認して、データに誤差がないようにします。また、税制変更がある場合は、それを反映した最新の情報を用いてシミュレーションを行うことが望ましいです。
エクセルを活用した簡単な税金計算ツールの作り方
エクセルは非常に汎用性が高いツールであり、簡単に税金計算ツールを作成することができます。ここでは、税金計算ツールを作成する方法を紹介します。このツールは、毎回税金計算を手動で行う手間を省くため、非常に便利です。
- 必要な項目を整理する
まず、税金計算に必要な情報を整理します。具体的には、次の項目を入力する欄を作成します。 - 売却価格
- 取得費
- 売却費用
- 減価償却費
- 所有期間
- 税率
- 計算式を設定する
売却価格、取得費、売却費用、減価償却費などのデータを入力した後、税額を計算するための数式を入力します。基本的な計算式は、前述の通り「売却価格 - 取得費 - 売却費用 - 減価償却費」で譲渡所得を算出し、そこに税率を掛ける形で税金を計算します。
このようにエクセルで簡単に税金を計算できるツールを作成することが可能です。さらに、所有期間による税率の変動や特別控除を考慮することで、より実践的なシミュレーションができます。
- ツールをカスタマイズする
エクセルの最大の強みはカスタマイズ性です。例えば、複数の物件を同時にシミュレーションできるようにしたり、税制改正に応じて税率を変更できるように設定したりすることができます。また、結果をグラフ化することで、視覚的にわかりやすくなり、より直感的にシミュレーション結果を理解できます。
このように、エクセルを使うことで不動産売却にかかる税金や諸費用を簡単にシミュレーションすることができ、売却前に必要な情報を把握する手助けとなります。
譲渡所得の内訳書と確定申告の基本
譲渡所得の内訳書の作成手順
譲渡所得の内訳書は、不動産や株式などを売却した際に発生する所得を計算するために必要な重要書類です。確定申告を通じて納税額を正しく計算し、税務署に提出するためには、正確に記載された内訳書が欠かせません。内訳書を作成する手順は以下の通りです。
- 収入金額の確認
最初に売却した不動産や株式の売却価格を確認します。この金額は、譲渡所得の計算の基礎となるため、確実に記入してください。売却価格には、仲介手数料や税金、リフォーム費用などの諸費用を差し引く必要があります。 - 取得費の計算
次に、譲渡した物件や株式の取得費を計算します。取得費には、購入時の価格のほか、購入にかかった仲介手数料や登記費用なども含まれます。これらの経費を正確に計算することで、課税対象となる譲渡所得が明確になります。 - 譲渡費用の確認
売却時にかかった費用も必ず記載します。これには、仲介手数料や登記費用、売却に関するその他の費用が含まれます。譲渡費用は譲渡所得から差し引くことができるため、正確に算出し、内訳書に反映させましょう。 - 譲渡所得の計算
収入金額から取得費と譲渡費用を差し引くことで、譲渡所得が計算できます。譲渡所得は、実際に税額を決定するための重要な指標です。この金額が最終的な納税額の基となるため、慎重に計算してください。 - エクセルシートに入力
上記の情報をエクセルシートに入力し、内訳書を作成します。エクセルを使うことで、計算を自動化することができ、誤りを防ぎつつスムーズに作業を進めることができます。
譲渡所得の内訳書に必要な情報と注意点
譲渡所得の内訳書に記載すべき情報と、記入時の注意点について解説します。確定申告を円滑に進めるためには、必要な情報を漏れなく記入することが大切です。
- 売却した物件や株式の詳細
物件や株式の詳細な情報を記入します。これには、物件の所在地や購入日、売却日、売却価格、取得費用などが含まれます。これらの情報は税務署に対して正確に申告するために必要です。 - 特別控除の有無
譲渡所得には特別控除が適用される場合があります。例えば、自宅の売却に対する特別控除が適用される場合、内訳書にその内容を反映させる必要があります。適用される控除額を正しく記入しましょう。 - 減価償却の適用
不動産の場合、購入後に行った減価償却の計算も必要です。減価償却費を適切に記入し、その影響を譲渡所得の計算に反映させます。減価償却を正しく反映しないと、過大または過少に税額が計算される恐れがあります。 - 確定申告書類の提出期限に注意
確定申告書類を提出する期限を守ることは非常に重要です。期限を過ぎると延滞税や加算税が課されることがあります。事前に提出期限を確認し、余裕を持って申告を行うようにしましょう。 - 複数回の譲渡の場合の管理
複数の物件や株式を売却した場合、それぞれの譲渡所得を別々に管理し、適切に計算する必要があります。エクセルのシートを活用して、複数の取引をまとめて管理することをおすすめします。
譲渡所得の内訳書と確定申告書類の関係
確定申告時に必要な書類と、譲渡所得の内訳書の関係について詳しく解説します。譲渡所得を申告するためには、内訳書だけでなく、その他の書類も正確に提出することが求められます。
- 確定申告書の提出
譲渡所得の内訳書は、確定申告書の一部として提出することになります。確定申告書は、総合課税と分離課税の選択や、各種控除の適用を反映させるための重要な書類です。内訳書の内容を基に確定申告書を作成し、税務署に提出しましょう。 - 申告書に必要な追加書類
確定申告を行う際には、内訳書以外にもいくつかの書類が必要です。例えば、物件の売却に関する契約書や領収書、減価償却の計算に関する証明書類などが含まれます。これらの書類をすべて揃えて提出することが求められます。 - 不動産の場合の登記簿謄本や契約書
不動産を売却した場合、登記簿謄本や売買契約書も提出しなければならない場合があります。これらは、売却価格や取得費の証明として使用されますので、事前に確認しておきましょう。 - 税務署からの問い合わせに備える
譲渡所得の内訳書に記載した内容が不明確な場合、税務署から問い合わせが来ることがあります。税務署からの問い合わせに備えて、記載内容をしっかりと把握しておくことが重要です。必要であれば、証拠書類を準備しておきましょう。 - オンラインでの申告手続き
確定申告はオンラインで行うことができます。e-Taxを利用すれば、申告書類をインターネット経由で税務署に送信することができ、手続きが簡単になります。内訳書もオンラインで作成し、電子申告することが可能です。
これらのステップをしっかりと実践すれば、譲渡所得の内訳書を正しく作成し、確定申告をスムーズに進めることができます。税務署への提出前に、内容が正確であることを再確認し、必要な書類をすべて揃えましょう。
不動産売却シミュレーションを活用した最適な資産運用戦略
売却前に知っておくべき税金の基本
不動産売却時には、いくつかの税金が発生します。これらを理解していないと、後々予想以上に多くの税金を支払う羽目になりかねません。主に課税される税金は、譲渡所得税、固定資産税、消費税などがあります。
1. 譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却した際の利益に対して課される税金です。譲渡所得税は以下の計算式で求めます。
譲渡所得税の計算式
- 譲渡所得 = 売却金額 − 取得金額 − 諸費用（仲介手数料、登記費用など）
- 譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
税率は、短期譲渡（5年未満）と長期譲渡（5年以上）で異なります。短期譲渡税率は高く、長期譲渡税率は軽減されます。
2. 固定資産税
固定資産税は、所有している不動産に対して毎年支払う税金です。売却する場合、売却日が固定資産税の納税義務日を含む期間であれば、売主はその年分を全額支払う必要がありますが、売買契約によっては買主と分け合うこともあります。
3. 消費税
一般的には、不動産売却時には消費税はかかりませんが、事業用不動産や一部の取引には消費税がかかることがあります。
売却前にこれらの税金について理解し、シミュレーションで予測しておくことで、手取り額を最大化する準備ができます。
税金・諸費用をシミュレーションするためのエクセル活用法
税金や諸費用をシミュレーションする際、エクセルを活用することが効果的です。エクセルを使えば、売却額、取得額、各種諸費用を入力することで、簡単に税額や最終的な手取り額を計算することができます。
エクセルでのシミュレーション手順
- 基本情報の入力
- 売却価格（売却予定額）
- 取得費用（購入時の価格）
- 諸費用（仲介手数料、登記費用など）
- 税金計算
- 譲渡所得税は、売却価格から取得価格と諸費用を引いた金額に税率を掛け合わせます。
- 税率は、短期・長期の譲渡所得税の違いを反映させて計算します。
- 手取り額の算出
- 手取り額 = 売却金額 − 税金 − 諸費用
エクセルを使うことで、複数のシナリオを簡単に試算できるため、どの方法が最も有利かを視覚的に把握しやすくなります。
エクセルシートで売却前の税金シミュレーションを実行する方法
エクセルを使用することで、具体的な税金シミュレーションを行う方法を紹介します。実際にエクセルでの計算式を使って、売却後の税額や手取り額を試算することができます。
エクセルシート作成の手順
- シートのレイアウト設計
- A1に「売却価格」、A2に「取得費用」、A3に「諸費用」、A4に「譲渡所得税」など、項目を縦に並べます。
- B1、B2、B3にそれぞれの金額を入力します。
- 計算式の設定
- 譲渡所得税の計算式は、B1（売却価格）−B2（取得費用）−B3（諸費用）で譲渡所得額を求め、譲渡所得税を計算します。
- 手取り額は、B1（売却価格）−税金−諸費用となります。
- 税率の設定
- 短期譲渡と長期譲渡で税率が異なるため、それに応じた計算式を設定します。
これにより、税金や諸費用を考慮したシミュレーションを簡単に実行でき、売却前に予測される税額と手取り額を把握することができます。
上記の方法でシミュレーションを実行すれば、売却の際に発生する税金や費用を事前に予測し、計画的に売却を進めることができます。また、エクセルを活用することで、複数のシナリオを試算し、最適な売却方法を選ぶための重要なツールとなります。
不動産売却シミュレーションのメリット
手取り額を最大化するためのシミュレーション活用法
不動産を売却する場合、手取り額を最大化するためには、売却価格だけでなく、税金や諸費用をしっかりと計算することが重要です。これを実現するためにシミュレーションを活用する方法を紹介します。
まず、シミュレーションを通じて、売却価格に対する税金や経費の影響を把握することができます。特に、譲渡所得税は、売却によって得られる利益に課税されるため、売却後の手取り額を大きく左右します。シミュレーションを行うことで、税額を事前に予測し、手取り額を最大化するための戦略を立てることが可能です。
例えば、シミュレーションでは、購入価格、リフォーム費用、売却価格、そしてそれに関連する経費などを入力します。これにより、実際に売却がどれだけの利益を生み出し、その利益に対してどれだけの税金がかかるかを予測することができます。さらに、税率の変更や売却タイミングによる影響を比較することで、最も手取り額が増える方法を選択できます。
複数のシミュレーション結果を比較する重要性
不動産売却におけるシミュレーションは、単一の結果を参考にするだけでは不十分です。複数のシミュレーションを行うことで、売却価格や税金、諸費用の異なるシナリオを比較することができます。この比較によって、最も有利な売却方法を見つけることが可能になります。
例えば、シミュレーションの一つでは、売却価格が高めに設定される一方で、経費が増加するケースを考えます。もう一つのシミュレーションでは、売却価格を少し下げる代わりに経費を削減する方法を試算します。これにより、手取り額がどのシナリオで最大になるかを確認できます。
さらに、シミュレーションを行うことで、将来の税制変更や経済状況に基づいた予測を行うこともできます。これによって、予想外の税額や経費の増加を避けることができ、最適な売却戦略を立てることができます。
税金と経費を考慮したシミュレーション結果の比較表
| シナリオ | 売却価格 | 経費 | 譲渡所得税 | 手取り額 |
| シナリオ1 | 5000万円 | 300万円 | 500万円 | 4200万円 |
| シナリオ2 | 4800万円 | 200万円 | 450万円 | 4150万円 |
| シナリオ3 | 5200万円 | 350万円 | 550万円 | 4600万円 |
上記の表は、異なる売却価格や経費を設定した場合のシミュレーション結果です。シナリオ1では、5000万円で売却した場合の手取り額は4200万円となりますが、シナリオ3では、少し高い価格で売却することにより、手取り額が4600万円に増加することがわかります。このように、複数のシナリオを比較することで、最も有利な売却戦略を見つけることができるのです。
以上のように、不動産売却シミュレーションを活用することで、手取り額を最大化し、税金対策を講じ、最適な売却戦略を立てることができます。シミュレーションを通じて得られたデータをもとに、売却計画を練り直すことで、無駄な税金や経費を削減し、より良い結果を得ることが可能です。
まとめ
不動産売却時の税金や諸費用は、事前にしっかりとシミュレーションを行うことで、予想以上のコストを防ぎ、手取り額を最大化することができます。特に、エクセルを使用したシミュレーションは、誰でも簡単に計算でき、効率的に税金や費用の予測を立てる方法として非常に有効です。
「どれくらいの税金がかかるのか不安…」「手取り額をできるだけ増やしたい」と感じている方も多いはず。しかし、シミュレーションを使えば、税金の対策や節税効果を最大化する方法を簡単に把握できます。エクセルシートでデータを入力し、必要な項目を反映させるだけで、予想以上の負担を避けることができます。
また、複数のシミュレーション結果を比較することで、最適な方法を見つけ出すことができ、無駄なコストや支出を抑えることが可能です。この方法を活用すれば、想定外の費用がかかる心配もなくなり、安心して売却を進めることができます。
実際に不動産売却を成功させるためには、これらのシミュレーションを実行することが非常に重要です。シミュレーションを通じて、税金や諸費用をしっかり把握し、最適な手取り額を手に入れましょう。この方法を活用することで、あなたの売却計画はより確実に、スムーズに進行することでしょう。
最後に、これらのシミュレーションを実践しないままで進めることは、結果的に無駄なコストを支払ってしまう可能性があることを覚えておきましょう。
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よくある質問
Q. 不動産売却シミュレーションエクセルは無料で使えるのですか？
A. はい、エクセルを使った不動産売却シミュレーションは無料で作成できます。専用のシミュレーションツールを使えば、税金や諸費用を計算し、売却額に対する手取り額を簡単に予測できます。さらに、無料の計算ツールを利用することで、シミュレーションを手軽に行うことができ、無駄なコストを防ぐことができます。
Q. 不動産売却時に必要な税金の計算方法は簡単ですか？
A. 不動産売却における税金計算は、譲渡所得税や減価償却の影響を考慮する必要がありますが、エクセルでのシミュレーションを使うことで、簡単に計算できます。例えば、売却額、取得費、経費、譲渡所得税の計算式を入力するだけで、税額や手取り額を正確に算出できます。
Q. 不動産売却のシミュレーション結果は、どのように解釈すればよいですか？
A. シミュレーションの結果は、税金や諸費用を反映させることで、売却後に手元に残る金額を確認できます。シミュレーション結果を解釈することで、どの売却方法が最も税金対策に有利であるかを知り、売却戦略を最適化するための指針が得られます。
Q. 収益物件売却時に税金計算ツールを活用するメリットは何ですか？
A. 収益物件を売却する際、税金計算ツールを活用することで、税金や経費を簡単にシミュレーションできます。このツールを使用すると、減価償却費や譲渡所得税を正確に計算でき、適切な売却戦略を立てるために重要なデータを得ることができます。また、シミュレーション結果を元に節税対策を講じることも可能です。
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